Ist Teneriffas Immobilienmarkt jetzt auch ein Käufermarkt?

[tenman]

Ganz meiner Meinung !!!

Immer wieder fallen gewisse Schönredner hier auf, die vermutlich ein massives Eigeninteresse an stabilen Immobilienpreisen haben.
Ich finde es richtig das solches Wunschdenken offen gelegt wird.
Der Preisverfall für die allermeisten Objekte auf dieser Insel hat meines Erachtens noch gar nicht richtig begonnen.
Aber für viele Arbeitslose läuft jetzt so langsam die Unterstützung aus.
Mal sehen, was Ende des Jahres noch alles so passiert....

[DUCC]

Sorry aber so einen Murks habe ich lange nicht gehört da ist wohl Wunsch Vater des Gedanken. Das sind doch Zahlenspielchen aus Verzweiflung...Ich behaupte das die Blase geplatzt ist und noch nicht mal die ganze Luft raus ist. ...

Der Meinung kann man ja sein, und natürlich kann man das auch behaupten.

Wenn man ausser allgemeinen Aussagen zur irgendwelchen Immobilienpreisen, die Du irgendwann aus unbekannten Quellen allgemein beobachtest keine weitere Begründung dafür hast, ist dies einfach eine unbewiesene Behauptung.

Daraus leitest Du dann auch noch die zukünftige Entwicklung gleich mit der gesamten kanarischen Bauindustrie pauschal ab, wobei Du neulich noch fest behauptest hast, dass man wirtschaftliche Entwicklungen ohnehin nicht vorhersagen kann.

[DUCC]

...Immer wieder fallen gewisse Schönredner hier auf, die vermutlich ein massives Eigeninteresse an stabilen Immobilienpreisen haben...

Die Regierung bezahlt Foristen für Positivbeiträge? ...der kanarische Häuslebauerverband? ...die Makler? ..die Banker? ..der deutsch-kanarische Verband zur Ausrottung von Immobilienschäppchenjägern?

Haste nicht mal eine unterhaltsamere Verschwörungstheorie?

[DonAlberto78]

Entwicklungen sind kaum mit Sicherheit vorauszusagen. Hier geht es wohl eher um eine Zustandsbeschreibung als irgendwelche Vorhersagen. Ich kann mich nur bei tenman "zurückanschliessen" sind wohl andere Interessen die hier verfolgt werden. Wichtig ist doch nur, dass sich niemand mehr besch....en lässt gerade von "hochqualifizierten" Immobilienfachleuten die es ja in Kompaniestärken von D auf die Kanaren getrieben hat, damit sie dort ihre Landsleute mal so richtig kompetent beraten können . Da sind Marktkenntnisse doch auch nur hinderlich.

[DUCC]

Entwicklungen sind kaum mit Sicherheit vorauszusagen. ...

Warum machst Du es dann? Und Zahlen und Fakten waren wieder nicht dabei.

[DonAlberto78]

Warum? Damit jeder ernsthafte Kauf/Mietinteressent 3 mal hinguckt (mindestens) Zahlen und Fakten? Angebot und Nachfrage bestimmen Märkte und nicht Zahlen und Fakten (wo auch immer die herkommen). Ich denke man sollte sich nicht die Birne zukopieren mit Zahlen und Fakten sondern mal rausgehen und sich umschauen. Den Kunden interessiert eventuell mehr der Blick aufs Meer oder die Bausubstanz als das 4000 Neugeborene spontan in jedem Jahr Wohnraum nachfragen...oder so ähnlich Nix für ungut ich hab da sicher nur lückenhaftes Wissen aber das gleicht meist der gesunde Menschenverstand aus.

[DUCC]

...Angebot und Nachfrage bestimmen Märkte und nicht Zahlen und Fakten (wo auch immer die herkommen)....ich hab da sicher nur lückenhaftes Wissen aber das gleicht meist der gesunde Menschenverstand aus.

Angebot und Nachfrage drücken sich nun mal in Zahlen aus. Übereinstimmend sagen z.B. die EZB, die span. Nationalbank, der span. Hypothekenverband, der Verband der span. Banken usw.), dass sich auf den Kanaren Immobilienangebot und -nachfrage bei im Vergleich zum Vorjahr etwa halbierten Umsätzen die Waage halten. Was sich dann logischerweise in stabilen Preisen ausdrückt. Und wenn Du diese Logik mit "gesundem Menschenverstand" umschreiben willst - einverstanden.

[DonAlberto78]

Übereinstimmend sagen z.B. die EZB, die span. Nationalbank, der span. Hypothekenverband, der Verband der span. Banken usw.), dass sich auf den Kanaren Immobilienangebot und -nachfrage bei im Vergleich zum Vorjahr etwa halbierten Umsätzen die Waage halten.

...so, sagen sie das und was sagen die Immobilieninteressenten? Nicht viel oder?

[DUCC]

...so, sagen sie das und was sagen die Immobilieninteressenten?

Einfach lesen was da steht (siehe oben) und was z.B. die Bank von Spanien sagt: Die Immobilieninteressenten sagen, dass im Vergleich zum Vorjahr nur noch 50% weniger von Ihnen kaufen.

[Kroesus]

Mir scheint, dass die Immobilien TF zu hoch bewertet sind.
Ich hatte mir im Februar ca. 50 Objekte mehr oder weniger genau angesehen.
Im Süden stehen 8 von 10 Reihenhäuser leer. Nördlich von Puerto Cruz und südlich Santa Cruz sieht es zwar besser aus aber in Medano stehen ganze Siedlungen leer und sind eingezäunt.
So gesehen scheinen mir die Preise mit ihrem Münchner Niveau einfach überhöht. Werden denn die Angebotspreise, die man im 'Wochenblatt' sieht, auch bezahlt ?

Gibt es für Zwangsversteigerungen die Angebote auch irgendwo Online ?
Welche TF-Banken sind denn speziell bei Hypotheken engagiert ?

Danke für Eure Meinung

Kroesus

[tenecana]

Immobileinmarkt =Käufermarkt?


Richtig, Immobilien sind hoch bewertet, teilweise wirklich zu hoch, speziell
verschiedene Wohnungen. Bei Reihenhäusern gibt es inzwischen einen Preisrutsch, da ganze Siedlungen gebaut wurden und nun leerstehen.
Preisdif. von fast 50% sind mir bekannt.
Nur hohe Preise generell, sind einfach durch die Insellage bedingt, die Insel wird nicht größer, hat naturgemäß kein Hinterland.
Zwangsversteigerungen gibt es, sind langwierig und nur wenn man es genau kennt, ist dazu zu raten.Da das Gesetz hier verschiedene Aufrufe vorsieht, das kann ueber Jahre gehen.
Fast alle Banken machten Hypoth., im Moment nur sehr wenige, die sollte man kennen. Bonität, Einkommen und Eigenkapit.sind Voraussetzungen, die versch. gewürdigt werden,jede Bank hat da Ihre eigenen Richtlinien.Um keine Leerzeiten zu produz. sollte man nur mit Fachleuten darangehen, nicht ganz einfach z.Zt.
Alle Banken reden und versprechen viel,nur Erfahrung, welche Bank überhaupt
Hypt. gibt, nicht nur verspricht, kann da weiterhelfen.

[DonAlberto78]

Richtig, Immobilien sind hoch bewertet, teilweise wirklich zu hoch, speziell
verschiedene Wohnungen. Bei Reihenhäusern gibt es inzwischen einen Preisrutsch, da ganze Siedlungen gebaut wurden und nun leerstehen.
Preisdif. von fast 50% sind mir bekannt.

So ist es und solange die Banken ihre Kreditvergabepolitik nicht ändern, wird es keinen stabilen Markt geben...Insellage hin oder her die Preise waren einfach unrealistisch...und TF ist nicht Mallorca und selbst da geht es bergab. Wenn in einem Angebotspreis 40% Vermittlungs Provision stecken sollte das nachdenklich stimmen. Den Anbieter meine ich....für den Interessenten ist das ja nicht ohne weiteres nachvollziehbar.

[tenecana]

Ist Teneriffas Immobilienmarkt jetzt auch ein Käufermarkt?


Don Alberto, 40 % Vermittlungsprov.WANN,WIE,WO Du scheinst den Markt zu kennen :-))))
Mann Gehirn einschalten bevor man schreibt

[DonAlberto78]

Mir persönlich sind 3 Neubauvorhaben bekannt eins auf TF und zwei weitere auf Fuerte bei denen Provisionen in dieser Höhe den Vertrieben eingeräumt wurden. Es gibt den Minimalerlös für den Initiator plus Prov. die der Vertrieb / Makler frei festlegen kann. Das führt zu völlig willkürlichen Angebotspreisen mit riesigen Unterschieden. Das bedeutet z. B. nichts anderes als das Käufer A 30-50 % mehr bezahlt hat als Käufer B dies bei identischen Produkten da es sich in beiden Fällen um Reihenhausanlagen handelt (gehandelt hat). Darüberhinaus ist mir auch bekannt das Verkäufer von Bestandsimmobilien auf TF Maklern extreme Erfolgshonorare in Aussicht stellen wenn ein schneller Verkauf realisiert wird. (Wird er meist nicht). Was das jetzt mit "Gehirn einschalten" zu tun hat weiss ich nicht. Nicht ganz so schnell tippen erst mal lesen, dann nachdenken und dann...im übrigen ist das keine "Geheimdienst" Tätigkeit. Einfach mal in D, GB, NL wo auch immer entsprechende Angebote zu EINEM Projekt einholen (auch mehrere in D) dann Taschenrechner und Gehirn rausholen, einschalten fertig. Außerdem kenne ich einen Makler auf TF... aber unabhängig davon kann man diese Erkenntnisse wie beschrieben auch selbst gewinnen. Im übrigen gehe ich davon aus, dass vielleicht der eine oder andere der das liest etwas kritischer solche Projekte angeht, falls er sich mit solchen Gedanken trägt. Immer tragisch wenn man vom Nachbarn erfährt, dass er deutlich günstiger eingekauft hat. Da hilft dann auch die Sonne und das Meer nix mehr. Einfach nur eine persönliche Feststellung. Im Moment vielleicht auch nicht ganz so wichtig, da es ja eh kaum eine Nachfrage gibt aber ein beschi...... Mensch ist schon einer zuviel.

[Lampaden]

Da ich bald zur Insel übersiedeln möchte, nur ein kurzer Kommentar zu den hier, teilweise hochqualifizierten Immobilienspekulationen.
Fest steht, dass ein Objekt, egal wo es auf der Welt steht, nur soviel Wert hat, wie ein anderer bereit ist dafür zu zahlen !
Alles andere ist meiner Meinung nach nonsens. Ich kann nicht sagen "mein Haus ist 500000,-- ? wert". Den Preis kann man in München erzielen, in Ostfriesland bekommt man für diese Hütte 180000,-- ?.
Fest steht, dass Angebot und Nachfrage auch auf Teneriffa den Preis macht. Da spielen sonstige wirtschaftlich Entwicklungen wirklich nur eine untergeordnete Rolle.
Aber, es ist trotzdem interessant, diese doch teilweise konträren Meinungen von Forumsteilnehmern zu lesen, die schon lange auf der Insel wohnen.
Vielleicht kann ich nach dem 15.09.09, dann bin ich wieder in Deutschland, einen konstruktiven Beitrag zu den brisanten Themen abliefern, da ich selbst versuche mit wachen Augen ein günstiges Objekt zu finden !
Viele Grüße an ALLE
Gerd

[Kroesus]

Instituto National de Estatistica:
Der Immo-Preisindex für Tenerifa ist 2008Q1= 102.8 auf 2009Q1= 98.4 gefallen(Basis 2007=100)

http://www.ine.es/GSTConsul/infDatos...o?codigo=IPV61

[DUCC]

die Preise ...unrealistisch...und TF ist nicht Mallorca und selbst da geht es bergab.

Auf Mallorca ist z.B. der Markt für Ferienimmobilien tatsächlich zusammengebrochen. Auf Teneriffa und den Kanaren sind wir weit entfernt davon.

So ist es und solange die Banken ihre Kreditvergabepolitik nicht ändern, wird es keinen stabilen Markt geben...

Der Immobilienmarkt auf Teneriffa und den ganzen Kanaren ist stabil. Geringere Nachfrage+geringeres Angebot = zur Zeit mit annähernd +/- 2% stabile Preise.

Die Kreditvergabepolitik der Banken ist auf den Kanaren nur ein Aspekt für die Immobilienkonjunktur. Die besonderen Steuervorschriften auf den Kanaren pumpen seit Jahren Milliarden privaten (kanarischn) Anlegergeldes in Neu-Immobilien, die dann spekulativ vermarktet werden. Da spielen dann Banken überhaupt keine Rolle, sondern nur die Steuervorteile schaffen einen grosse Nachfrage. Es ist deshalb auf den Kanaren auch weithin üblich, eine Zweit-, Dritt oder Viertimmobilie zu haben.

Man kann schon allein wegen dieser nur auf den Kanaren möglichen politischen Markteinflüsse die Marktmechanismen auf dem kanarischen Immobilienmarkt nur sehr mittelbar mit spanischen oder gar deutschen Verhältnissen vergleichen.

Insellage hin oder her die Preise waren einfach unrealistisch...

Die Verkehrswerte sind stabil und werden vom Markt gemacht.

Die Preisvorstellungen der Verkäufer sind vielfach nur vermeintlich unrealistisch. Die Preise passen vielleicht heute nicht in Landschaft. Aber viele Eigentümer lassen sich aber mit dem Verkauf einfach Zeit und warten auf höhere Preise, auch wenn es Jahre dauert. Und das können sich viele Canarios z.B. wegen oft sehr hoher Eigenkapitalquoten/Steuerfinanzierung auch locker leisten. Das ist in Spanien/auf den Kanaren auch nichts Neues.

"El ladrillo" ist die klassische spanische/kanarische Sparform wie das Sparbuch in Deutschland (und genau so rational oder irrational).

...Wenn in einem Angebotspreis 40% Vermittlungs Provision stecken sollte das nachdenklich stimmen..

Gemeint ist hier wohl die Spanne der "Promotores". Die waren vor der Krise in Spanien 50% (Durchschnitt) gewohnt.

Promotoren auf Teneriffa oder den Kanaren sind aber keine besonders bedeutenden Anbieter bei Ferienimmobilien bzw. Immobilien , die typischerweise für Ausländer interessant sind. Abgesehen davon sind diese im Gebrauchtimmobilienmarkt so gut wie nicht tätig. Deshalb haben die Promotoren und deren Preise nur indirekte Einflüsse. Abgesehen davon sind viele Promotoren seher eigenkapitalstark und oft in der Lage einfach auch Jahre zu warten, bis auch ein hoher Preis bezahlt wird.

Unter dem Strich bleibt - in jeder Statistik abzulesen - stabile Preise und hier und da schon wieder die Aussicht auf ein wieder anspringendes Wirtschaftswachstum mit steigenden Preisen.

[rolandtf]

40% Vermittlerprovison??????
wo gibt es denn solche Immobilienmakler hier auf der Insel, Ich dachte immer 5,00% Maklerprovision sind normal?????

[Kroesus]

Hier ist, was das Statistikbüro dazu meint:

..........2009TI 2008TIV 2008TIII 2008TII 2008TI
National. 92.710 95.262 .98.352 100.012 100.323
Aragón... 89.806 93.150 .95.893 .99.732 .99.468
Balears.. 92.097 95.193 .99.176 101.195 100.254
Canarias. 98.413 99.923 102.029 102.443 102.849

Die Kanaren hat es tatsächlich nicht so schlimm getroffen wie Spanien insgesamt: Index von 100 in 2007 auf 92.7 in Q1 2009.
Oder gar Aragon auf 89.8

Mein Bauch meint allerdings angesichts der grossen Leerstände im Süden/Westen, dass der Boden noch nicht erreicht ist.
Darüber lässt sich natürlich lange streiten...

[DonAlberto78]

Es ist egal wie man das Kind nun nennen mag, Fakt ist dass der Käufer diese Margen bezahlt. Ob nun der Träger oder der Makler diese 40-50% kassiert ist doch wohl dem Käufer wurscht.

Ob das auf TF vor Ort so praktiziert wird weiss ich nicht da habe ich nur eine Quelle aber es gibt ja andere Vertriebskanäle in Europa und dort läuft es so. Also wie die "Promotores" aufgestellt sind, welche Bedeutung für den Markt sie haben weiss ich auch nicht. Ich kann aber sagen, dass einige sehr rührig in D Metropolregionen sind und flächendeckend Immobilien auf den Kanaren über Makler, Steuerberater, Assetmanager usw. anbieten eben mit diesen horrenden Provisionen ausgestattet...

Eine Statistik habe ich leider nicht dazu