Ist Teneriffas Immobilienmarkt jetzt auch ein Käufermarkt?

[DUCC]

...- wer versucht denn nun schon längere Zeit Immobilien loszuwerden und schafft es nicht, was hört er/sie von Interessenten/wie ist überhaupt die Resonanz auf welche Art des Anbietens
- wer hat beim Kauf erfolgreich die ausgeschriebenen Preise runtergehandelt...

Ich habe keine Strichliste geführt, aber in meinem privaten und beruflichen Umfeld gibt es folgende Erfahrungen zu den Fragen.

Makler scheinen immer noch die effektivsten Interessentenvermittler zu sein. Die zweitwichtigste Methode ist das "se vende" Schild mit Telefonnummer am Objekt. Gar nicht zu laufen scheinen mir Veröffentlichungen bei ebay und Verlosungen zu sein.

Obwohl ich viele Interessenten kenne, die auf Schnäppchenpreise lauern, habe noch niemanden getroffen, der die ausgeschriebenen Verkaufspreise über die immer schon üblichen 5-20% % "eingebaute Luft" hat herunterhandeln können. Alle landen bei den normalen Quadratmeterpreisen oder darüber.

Sehr erfolgreich herunterhandeln konnten in meinem Unfeld viele die Mietpreise auch bei laufenden Verträgen. Besonders grosse Nachlässe sind dabei bei Gewerbemieten erzielbar, wo oft 50% und mehr drin sind.

[diddes]

Hi Ducc,
ich such was auf den Kanaren. (bevorzugt Teneiffa)
Du bist kompetent!


Bitte Tipps per PN an mich...

Kaufinteresse besteht!

[DUCC]

Hi Ducc,
ich such was auf den Kanaren. (bevorzugt Teneiffa)
Du bist kompetent!


Bitte Tipps per PN an mich...

Kaufinteresse besteht!

Ich weis nicht wie/ob ich Dir da helfen kann. Kannst mit aber gerne ne PM mit ein bisschen mehr info schicken.

[Safari]

Der spanischen Immobilienblase geht mehr und mehr die Luft aus. Heute Nachmittag drückte die Ratingagentur S&P die Kurse, indem sie das Rating für Spanien von "stabil" auf "negativ" senkte.

Mal sehen, wie sich das auf dem Immobilienmarkt bemerkbar macht.

[DonAlberto78]

Preisentwicklung auf den Canaren... Tendenz fallend
Quelle: http://www.idealista.com

[tenecana]

Käufermarkt, ja aber nur mit viel Bargeld


Hallo
habe ja schon mehrfach dazu Stellung genommen.
Käufermarkt ja, bei mind. 40/50 % Eigenkapital, da keine Bank etwas finanzieren will, auch wenn es günstig wäre.
Da, und nur da liegt der Hase im Pfeffer !
Wenn Du was im Norden suchst, gehe auch zur Inmobiliarie La Cupula, die sind
kompetent.(http://www.teneriffa-immobilien.com) ist auch in deutsch.
Kannst mir auch eine private Pn schreiben
Grüße

[DUCC]

Die Preisstatistik bei Idealista gibt nur die Angebotspreise wieder, gibt also keinerlei Entwicklung der tatsächlichen Preise (Verkehrswerte) wieder.

[Luther]

Hallo,

Käufermarkt ja, bei mind. 40/50 % Eigenkapital, ...

heißt das, das Haus bekomme ich dann auch für 40/50 % des verlangten Preises? Käufermarkt heißt für mich nicht, dass mir die Bank etwas günstig finanziert, sondern dass ich das Objekt günstig bekomme.

Grüße
Luther

[tenecana]

Immobileinmarkt =Käufermarkt?


Überleg mal, 40/50% heißt, dass Du diese Summe haben mußt vom Kaufpreis,
um den Rest finanzieren zu können.
Der Kaufpreis ist etwas anderes.Taxpreis wo nach die Bank geht, das 2.
Grüße

[Luther]

Hallo,

natürlich weiß ich, was du mit 40/50 % meinst.

Du hast aber gesagt, wenn man die hat, ist es ein Käufermarkt. Wie ich aber schon einmal schrieb: "Käufermarkt heißt für mich nicht, dass mir die Bank etwas günstig finanziert, sondern dass ich das Objekt günstig bekomme."

Selbst wenn ich 100 % habe, ist es kein Käufermarkt für mich, wenn das Objekt nicht im Preis sinkt.

Grüße
Luther

[Ulrich]

ich erlaube mir mal eine interpretation von tenecanas aussage.

wenn die finanzierung kein problem ist, also mind. 40 - 50% eigenkapital
vorhanden sind, dann können vom verkäufer verlangte preise z. zt. durchaus
nach unten korrigiert werden.

sehr viel häuser stehen schon lange zum verkauf und für manche
verkäufer ist dann ein ende mit schrecken (ggf. verluste durch preisnachlass)
besser als ein schrecken ohne ende (noch längerer leerstand, wertverlust, kosten durch werterhaltung etc.) = käufermarkt.

[Luther]

Hallo Ulrich,

ich beobachte Verkaufs- wie auch Mietpreise auf TF seit rund einem Jahr. Was mich wundert, ist, dass man ein Sinken des Verkaufpreises nicht in den Anzeigen bemerkt - oder hätte ich da Buch führen müssen? Ich denke, man findet leichter Käufer oder verführt Kaufinteressenten zum Zuschlagen, wenn man von vornherein niedriger anbietet.

Grüße
Luther

[tenecana]

Käufermarkt?


Das ist Deine Interpretation !
Wenn Deine Verkaufsidee bei 100`ist und Du beitest mit 120`an dann kann hat man Luft nach unten wenn Du aber mit 100`anbietest, u8nd der Interr. meint
er müßte noch handeln, was dann?. Immer realistische Preise vorausgesetzt.
NUR den Preis macht der Verkäufer, nicht der Käufer.
Interessant in den vielen Jahren ist oft , dass wenn jemand gekauft hat er meint der Preis it zu hoch , nach nur ein paar Jahren SEINER Nutzung, dann Preise verlangt werden die meist kaum zu realisieren sind, Wunschdenken, oder
versuchen einen evtl. Käufer zu täuschen?
Fest steht, für gute Werte gibt es auch immer noch gute Preise,mit nur wenigem Abschlag, wen die Vorstellungen realistisch sind. Für schon überteuerte Käufe, dann plus Aufschlag(angenommene Wertsteigerung), da bewegt sich nichts, zumal auch Käufer meinen, Aldipreise zu bekommen, nicht viele Verkäufer stehen unter Verkaufsdruck, die Insel wird nicht größer.
Aber das ist ja in dieser Rubrik, alles schon mal erwähnt.
Grüsse

Käufermarkt heißt ja auch nicht das der Käufer den Preis macht, obwohl er es möchte

[DonAlberto78]

Die Preisstatistik bei Idealista gibt nur die Angebotspreise wieder, gibt also keinerlei Entwicklung der tatsächlichen Preise (Verkehrswerte) wieder.

Nun Angebotspreise sind auch ein wichtiger Parameter an sich!
Die Angebotspreise liegen doch i.d.R. noch einmal deutlich ÜBER den Verkehrswerten (den realisierten Verkaufspreisen), oder ist das auf den Canaren umgekehrt...oder was willst Du damit sagen???!!!

Dann liegen die tatsächlichen Preise noch einmal deutlich UNTER denen in diesem Sheet. Richtig? Dann ist diese Tendenz wahrscheinlich noch stärker als hier ausgewiesen.

wenn die finanzierung kein problem ist, also mind. 40 - 50% eigenkapital

Ich denke hier geht es um den Beleihungswert. Diese Werte sinken (auch wenn einige das nicht wahrhaben wollen stetig)...damit entsteht der schon angesprochene Effekt... um es mal zu verkürzen, der Effekt, dass die Banken sich mit der Kreditvergabe zur Zeit so schwer tun...

mehr hierzu
http://de.wikipedia.org/wiki/Beleihungswert oder auch zum Beleihungsauslauf http://de.wikipedia.org/wiki/Beleihungsauslauf

[DUCC]

...Die Angebotspreise liegen doch i.d.R. noch einmal deutlich ÜBER den Verkehrswerten (den realisierten Verkaufspreisen), oder ist das auf den Canaren umgekehrt...oder was willst Du damit sagen???!!!

Dann liegen die tatsächlichen Preise noch einmal deutlich UNTER denen in diesem Sheet. Richtig? Dann ist diese Tendenz wahrscheinlich noch stärker als hier ausgewiesen....

Nicht richtig.

Die Zahlen wären nur dann aussagekräftig, d.h. liessen zuverlässige Rückschlüsse auf die Kaufpreise zu, wenn die Angebotspreise repräsentativ wären. Die Zahlen von Idealista beziehen sich aber lediglich auf die dort veröffentlichten Angebote. Diese sind alles andere als repräsentativ: 1. viel zu kleine Datenbasis, 2. Anegbote fast nur von Maklern und 3. eine bestimmte Auswahl von oft Mondpreisobjekten. Bei Fotocasa werden solche Daten auch veröffentlicht. Manchmal auf der Basis von 5 Objekten für die Kanaren. Wird dann nur ein Objekt heruntergepreist oder kommt zufällig ein neues Mondpreisangebot dazu, steigt oder fällt der ausgewiesene Durchschnittspreis dort zufällig. Dass man dort zur Zeit fallende Preise registriert, ist auch ganz logisch. Makler werben zur Zeit gerne mit reduzierungen von Mondpreisen.

Da Zahlen bilden nur die Preise auf den Internetplattformen und Maklerverhalten ab, nicht die Realität.

... Ich denke hier geht es um den Beleihungswert. Diese Werte sinken (auch wenn einige das nicht wahrhaben wollen stetig)...damit entsteht der schon angesprochene Effekt... um es mal zu verkürzen, der Effekt, dass die Banken sich mit der Kreditvergabe zur Zeit so schwer tun...

Die Beleihungswerte werden von Banken seit Jahrzehnten unverändert durch Schätzungen vereidigter Gutachter ermittelt. Die Schätzer ermitteln den Wert schlicht nach den Erfahrungswerten aktuell in der Nachbarschaft für Vergleichsobjekte realisierter Verkehrswerte.

Da sich die Verkehrswerte kaum verändert haben und in guten Lagen und für gute Objekte absolut stabil sind, gibt es keinerlei negative Einflüsse der Preisentwicklung auf die Kreditvergabe der Banken. Ganz im Gegenteil. Bei sicheren Einkommensverhältnissen oder anderen Sicherheiten, bekomme ich heute als Käufer problemlos auch eine 100% Hypothek (Kosten des Erwerbs in der Finanzerung inkl.) mit bis zu 40 Jahren Laufzeit. Und das 40% billiger als vor der Krise.

[tenecana]

Immobileinmarkt =Käufermarkt?


Mann Ducc, hast Du Ahnung, eine 100%Finanzierung bekommst Du nicht,
80% vielleicht, mit ges. Einkommen PLUS Bürgen mit ges Einkomen oder entspr. Werten. Wenn ich Deine Kommentare so lese , dann hast Du "Fachwissen " aus Zeitschriften und Büchern,mit deren Stat. Du die Leute erschlägst, siehe Deine vielen anderen Kommentare, nur wie ich schon mal Dir gesagt habe, grau ist alle Theorie.Die Realität sieht anders aus,dies aber wollen die Frager hier wissen.
Wenn sie nach Deinen Ausführungen gehen,kommen sie keinen Schritt weiter.
Ich weiß Du fällst wieder mit ellenlangen Ausführungen über mich her, aber wie oben erwähnt, das hilft niemandem weiter.
Eine konkrete Frage bedarf einer konkreten nachvollziehbaren Antwort.
KEINE Bank macht es so wie du schreibst, diese negative Erfahrung muß ein Frager doch nicht erst machen.
Grüße

[DUCC]

...Mann Ducc, hast Du Ahnung, eine 100%Finanzierung bekommst Du nicht,80% vielleicht, mit ges. Einkommen PLUS Bürgen mit ges Einkomen oder entspr. Werten. ...

Mein Tipp: überprüfe mal 1. Deine Bankkontakte und 2. Deine Interpretation von banküblichen Sicherheiten

Nix für ungut, aber nach dem was Du sagst, hinterlässt Du den Eindruck, weit entfernt von der Realität und Finanzierungspraxis zu sein.

[tenecana]

Immobileinmarkt =Käufermarkt?


Ich wußte Deine Antwort schon im voraus, nur.........
Ich glaube ich stecke da besser drin,als Du ahnst, mit Erfolg.
(Ich sprechen ja auch nur von hiesigen Banken)
Wenn das alles so falsch ist was ich sage, warum gehen Makler in die Knie?
Denn Käufer sind da, nur keine mit 200-300 T Bargeld oder mehr.
100-150 T. haben einige , dazu benötigen sie dann eine Finaz. die nur in den wenigsten Fällen gewährt wird, selbst zuges. Finanzierungen bei Bauträgern,
werden im Moment zurückgenommen.
Du liest das wahrscheinlich in deinen Zeitungen / Statist. so heraus , die Realität sieht anders aus. So jetzt soll es auch genug sein, Du hast Recht und ich meine Ruh.
Grüße

[Ulrich]

Bei sicheren Einkommensverhältnissen oder anderen Sicherheiten, bekomme ich heute als Käufer problemlos auch eine 100% Hypothek (Kosten des Erwerbs in der Finanzerung inkl.) mit bis zu 40 Jahren Laufzeit. Und das 40% billiger als vor der Krise.

das halte ich für falsch.
wir haben vor drei monaten ein haus verkauft.
käufer war ein hier aufgewachsener deutscher, juniorchef eines seit zwanzig jahren hier etablierten unternehmens sowie seine lebensgefährtin, angestellte im öffentlichen dienst. die beiden waren mit allen unterlagen incl. wertgutachten des hauses bei acht verschiedenen banken, bis sie schließlich eine 60%-finanzierung unter stellung eines zusätzlichen bürgen bekommen haben.

wir selbst haben versucht eine resthypothek in höhe von 20% des von der bank angesetzten hauswertes für unser jetziges haus bei einer anderen bank als der jetzigen zu bekommen. sicherheiten, abgesehen vom haus selbst, sind vorhanden.

auskunft eines filialleiters der caja canarias (mit uns persönlich befreundet):
das wird sehr schwierig. trotz der jetzt niedrigeren zinsen würde ich euch raten bei der jetzigen bank zu bleiben. die kreditvergabe gerade bei hypotheken wird von der zentrale im moment sehr restriktiv betrieben.
der aufwand (neues bankgutachten, stornierung der alten hypothek, notarkosten etc.) lohnt nicht.

filiallleiter banca march: ähnliche auskunft wie oben.

kundenberater banca santander: ähnliche auskunft wie oben.

wenn es eine bank gibt, die zu den von dir genannten konditionen kredite / hypotheken vergibt, wäre ich für eine namensnennung dankbar.

[DUCC]

...Wenn das alles so falsch ist was ich sage, warum gehen Makler in die Knie?...

1. Weil die Anbieter kaum bereit oder gezwungen sind gute bzw. teure Immobilien billiger zu verkaufen
2. Weil die Nachfrage/Kaufkraft/die Banksicherheiten durch Arbeitslosigkeit und schlechter Konjunktur in Teilen von Europa gesunken sind.

Die einen machen keine attraktiven Angebote, die anderen können weniger finanzieren. Das hat das Immobiliengeschäft auf den Kanaren halbiert = 50% der Makler sind automatisch arbeitslos.

Dann haben die Makler als Hauptkundschaft Verkäufer, die zu unrealistischen Preisen verkaufen wollen. Das macht je nach Makler weitere 20-40%ige Ausfälle.

Ergebnis, die Makler haben bis zu 90 % weniger zu tun und bis zu 100% weniger Provisionsumsatz.

Die Makler auf TF und den gesamten Kanaren von den Verkäufern abhängen, ist für die Makler nichts mehr zu tun.

Die Realität ist ganz einfach

...Du liest das wahrscheinlich in deinen Zeitungen / Statist. so heraus , die Realität sieht anders aus. ...

Wie kommst Du eigent darauf? Ich bin mit dem Thema Finanzierungen (auch bei hiesigen) Banken fast jeden Tag beruflich beschäftigt.