Ist Teneriffas Immobilienmarkt jetzt auch ein Käufermarkt?

[DUCC]

(relativ) höhere Preise worauf bezogen??? Steigen jetzt bei Dir schon wieder die Preise lieber DUCC???

..relativ zu Florida. Es ging um den Vergleich Immobilienmärkte Florida-Kanaren.

[Safari]

Es ist schon richtig, das sich die Fläche nicht vermehren lässt, aber der Rückgang der Urlauber ist auch nicht zu übersehen.

http://www.wochenblatt.es/1000004/10...4/article.html

Aber bei einem Rückgang der Urlauber gibt es noch mehr leer stehende Geschäfte und Wohnungen. Es ist zwar auf Teneriffa noch nicht ganz so schlimm, wie auf Fuerteventura, aber es reicht um zu sehen das Höhepunkt überschritten ist.

[DUCC]

Es ist schon richtig, das sich die Fläche nicht vermehren lässt, aber der Rückgang der Urlauber ist auch nicht zu übersehen. ...Es ist zwar auf Teneriffa noch nicht ganz so schlimm, wie auf Fuerteventura, aber es reicht um zu sehen das Höhepunkt überschritten ist.

Es handelt sich eigentlich eher um eine Neustrukturierung des Tourismus, als um einen echten Rückgang. Im Gegensatz zu den "Informationen" des Wochenblattes ist der 4-5 Sterne Tourismus der Kanaren stark gestiegen, die "Biligsegment" gingen besonders stark zurück. Die Touristenzahlen insgesamt sind zwar etwas zurückgegangen, der Tourismusumsatz ist deshalb aber deutlich weniger stark gesunken. Unverändert stark steigend sind z.B. Zielgruppen wie Golftouristen, Kongressbesucher und Kreuzfahrttouristen, die weit überdurchschnittlich mehr Geld ausgeben, als die eher wegbleibenden "Billigtouristen".

Die Gewerbeimmobilienpreise sind am allerstärksten durch den Rückgang der örtlichen Nachfrage (Gastronomie z.B. letztes Jahr bis zu 50%) unter Druck. Hinzu kommt, dass bei Neubauten oft das Erdgeschoss als EH-bzw. Gastronomiefläche gebaut wird, was das ohnehin zu grosse Ladenflächenangebot noch mehr vergrössert. Diese Entwicklung ist aber sehr speziell und hat mit der Entwicklung der Preise für Ferienimmobilien meistens nichts und wenn dann nur sehr bedingt zu tun.

[Isabella von Kastilien]

Das "Wochenblatt veröffentlicht offizielle Zahlen. Diese sind in Touristengebieten seit eh und je geschönt. Der Rückgang ist also "in echt" noch erheblich grösser. 4- und 5-Sterne-Hotels müssen ihre Zimmer mit Sonderangeboten füllen, was den 3-Sterne-Hotels stark zusetzt. Die Touristenzahlen sind nicht "etwas" rückläufig, sondern seit ca. 10 Jahren "konstant" - da fehlen einige Millionen Touristen jährlich inzwischen. Mag sein, dass mehr Golfer u.a. kommen, aber das macht den Kohl nicht fett. Ganz Spanien lebt vom Massentourismus, nicht vom Qualitätstourismus. Und dass Billigtouristen eher wegbleiben, stellt die Fakten auf den Kopf. Im Gegenteil, das Publikum in den Hotels wird seit Jahren immer schlechter, und vor allen Dingen gibt man immer weniger Geld aus. Und da jetzt auch vermehrt Billigflieger die Kanaren im Programm haben, wird sich diese Entwicklung weiter fortsetzen.

[Safari]

Es handelt sich eigentlich eher um eine Neustrukturierung des Tourismus, als um einen echten Rückgang. Im Gegensatz zu den "Informationen" des Wochenblattes ist der 4-5 Sterne Tourismus der Kanaren stark gestiegen, die "Biligsegment" gingen besonders stark zurück. Die Touristenzahlen insgesamt sind zwar etwas zurückgegangen, der Tourismusumsatz ist deshalb aber deutlich weniger stark gesunken. Unverändert stark steigend sind z.B. Zielgruppen wie Golftouristen, Kongressbesucher und Kreuzfahrttouristen, die weit überdurchschnittlich mehr Geld ausgeben, als die eher wegbleibenden "Billigtouristen".

Es mag ja sein, das ich nicht richtig lesen kann, aber für mich spricht ein Gewinnrückgang der Urlaubsdestinationen um 13,1% in den 3-, 4- und 5-Sterne-Hotels nicht für einen besonderen Zuwachs.

Auch das Hotel Botanico in Puerto de la Cruz war im November nur sehr wenig ausgelastet, obwohl es wohl nicht zu Billigsegment gehört.

Und Kreuzfahrttouristen übernachten aber fast nie auf den Inseln, warum sollen sie auch, sie haben doch eine Kabine auf dem Schiff.

Kongressbesucher, das war einmal. Da wird auf den Kanaren kein Hotel mehr von leben können.

Die wirtschaftlichen Grundlagen der Hotels und Ferienhäuser brechen weg.

Wir waren zuletzt in November 2009 auf Teneriffa aber in Dezember auf Sizilien und in 2010 waren wir überhaupt noch nicht auf den Kanaren.

[DUCC]

Es mag ja sein, das ich nicht richtig lesen kann, aber für mich spricht ein Gewinnrückgang der Urlaubsdestinationen um 13,1% in den 3-, 4- und 5-Sterne-Hotels nicht für einen besonderen Zuwachs...

Was das "Wochenblatt" schreibt, stimmt für Festlandspanien, aber keinesfalls für die Kanaren.

Auf den Kanaren haben die Hochpreissegmente Zuwächse und an einem 5-Sterne Golftouristen verdient die kanarische Tourismuswirtschaft mehr, als mit 10 Touristen der 2 Sterne-Klasse.

Auch im aktuellen Ostergeschäft sind die Kanaren z.B. gegen dem sonstigen Trend praktisch so gut wie "ausgebucht" (Gesamtauslastung über 80%). Vergleich das mal mit Mallorca oder anderen spanischen (uns sonstigen) Mittelmeer- oder Karibikdestinationen.

Zur "Berichterstattung" des Wochenblattes: Das Wochenblatt hat noch vor ein paar Monaten einen Rückgang der kanarischen Touristenzahlen um 50% für 2009 als fast ganz sicher "gemeldet".

[DUCC]

...Das "Wochenblatt veröffentlicht offizielle Zahlen. Diese sind in Touristengebieten seit eh und je geschönt. ...

Eine der jüngsten "offiziellen" Zahlen des Wochenblattes war die "Meldung", dass der Tourismus auf den Kanaren 2009 um 50% zurückgeht.

Ich weiss nicht, welche Tourismuszahlen Du als "geschönt" bezeichnen würdest. Die Statistiken der AENA auf den KLanaren z.B. sind es sicher nicht. Nach den Zahlen wird z.B. die Flughafengebühr berechnet. Wenn da gemauschelt würde, wäre das Betrug und die Fluggesellschaften hätten die AENA schon zig-mal verklagt.

Und man muss z.B. die Regierungszahlen und deren Erhebungsmethoden auch verstehen. Eine Mühe, der sich manche Publikationen offensichtlich nicht unterziehen, bzw. man muss den notwendigen Sachverstand haben, der dort oft nicht gerade zuhause ist.

[Safari]

Die Anzahl der 5 Sterne Hotels ist auf Teneriffa ja nicht besonders hoch. Diese Hotels versuchen zum Teil mit erheblichen Rabatten ihre Zimmer zu vermieten, was aber auch nicht richtig klappt. Bei den meisten anderen Hotels dürfte es noch schlimmer aussehen.

Ganz schlimm ist es vermutlich bei Ferienhäuser und Wohnungen. Die wurden sehr häufig nie offiziell vermietet, deshalb gibt es auch keine offiziellen Daten über einen Rückgang, aber für viele Eigentümer dürfte die Finanzierung mittlerweile ein sehr großes Problem sein.

[Isabella von Kastilien]

DUCC: Eine solche Meldung kann das Blatt nicht veröffentlicht haben. Wir schreiben das Jahr 2010 - wie kann man da eine Prognose für 2009 abgeben ??
Im übrigen ist das Wochenblatt eine sehr seriös geführte Zeitung und saugt sich keine Zahlen aus den Fingern, und offizielle Zahlen sind niemals schlechter als die Realität. Darüber müssen wir ja wohl nicht diskutieren.
Im übrigen führt es zu nichts, die paar Golftouristen abzuzählen und sie gegen Billigtouristen im 10-er-Pack auszuwiegen. Fakt ist, dass die vielen neueren Hotels im Süden fast alle am Stock gehen. Über Ostern mag es mal etwas besser aussehen, aber von "fast ausgebucht" zu sprechen ?
Natürlich stehen die Kanaren zu dieser Jahreszeit besser da als Mallorca/Festland - das liegt ganz simpel am Klima. Da sind wir halt die Einäugigen unter den Blinden.
Es ist immer ganz lustig, wenn man mit Leuten, die z.B. Ferienwohnungen oder Autos vermieten, darüber diskutiert, ob das Wetter auf den Kanaren sich in den letzten 10 Jahren verschlechtert hat .... Einen ähnlichen Eindruck habe ich von dir, oder warum versuchst du so hartnäckig, die für jeden ersichtliche Tourismus-Misere schönzureden ??

[Isabella von Kastilien]

DUCC: Eine solche Meldung kann das Blatt nicht veröffentlicht haben. Wir schreiben das Jahr 2010 - wie kann man da eine Prognose für 2009 abgeben ??
Im übrigen ist das Wochenblatt eine sehr seriös geführte Zeitung und saugt sich keine Zahlen aus den Fingern, und offizielle Zahlen sind niemals schlechter als die Realität. Darüber müssen wir ja wohl nicht diskutieren.
Im übrigen führt es zu nichts, die paar Golftouristen abzuzählen und sie gegen Billigtouristen im 10-er-Pack auszuwiegen. Fakt ist, dass die vielen neueren Hotels im Süden fast alle am Stock gehen. Über Ostern mag es mal etwas besser aussehen, aber von "fast ausgebucht" zu sprechen ?
Natürlich stehen die Kanaren zu dieser Jahreszeit besser da als Mallorca/Festland - das liegt ganz simpel am Klima. Da sind wir halt die Einäugigen unter den Blinden.
Es ist immer ganz lustig, wenn man mit Leuten, die z.B. Ferienwohnungen oder Autos vermieten, darüber diskutiert, ob das Wetter auf den Kanaren sich in den letzten 10 Jahren verschlechtert hat .... Einen ähnlichen Eindruck habe ich von dir, oder warum versuchst du so hartnäckig, die für jeden ersichtliche Tourismus-Misere schönzureden ??

[DUCC]

Die Anzahl der 5 Sterne Hotels ist auf Teneriffa ja nicht besonders hoch. Diese Hotels versuchen zum Teil mit erheblichen Rabatten ihre Zimmer zu vermieten, was aber auch nicht richtig klappt. Bei den meisten anderen Hotels dürfte es noch schlimmer aussehen. ...

Die durchschnittliche Auslastung der 4-und 5 Sterne Hotels liegt auf den Kanaren bei über 70%, der 1-3 Sternebereich unter 50, nicht wenige unter 30%.

...Ganz schlimm ist es vermutlich bei Ferienhäuser und Wohnungen. Die wurden sehr häufig nie offiziell vermietet, deshalb gibt es auch keine offiziellen Daten über einen Rückgang, aber für viele Eigentümer dürfte die Finanzierung mittlerweile ein sehr großes Problem sein...

Der Anteil der Leute mit Finanzierungsschwierigkeiten liegt insgesamt bei um 4%, die Eigentümer von Ferienimmobilien machen davon aber nur einen kleinen Teil aus. (Private) Ferienimmobilien sind auf den Kanaren meistens zu 100% oder sehr hoch eigenkapitalfinanziert und werden traditionell auch nur zu einem kleineren Teil vermietet. Bedeutende Finanzierungschwierigkeiten in diesem Bereich sind deshalb unwahrscheinlich. So dürfte es sich dann auch erklären, dass dies im Gegensatz zu anderen Problembereichen kein Thema ist.

[Safari]

Die durchschnittliche Auslastung der 4-und 5 Sterne Hotels liegt auf den Kanaren bei über 70%

Ja, in den 2 Wochen zwischen Weihnachten und Neujahr. Davor und danach ist es aber recht leer.

[DUCC]

Ja, in den 2 Wochen zwischen Weihnachten und Neujahr. Davor und danach ist es aber recht leer.

Die 70%ige Auslastung für hochpreisige Häuser ist über das ganze Jahr gerechnet. Einige Häuser erreichen auch in der Krise 85%. Auf Gran Canaria werden wegen dieser guten Zahlen jetzt noch 9.000 neue 4 und 5 Sterne Betten gebaut. Dieser Trend wird auch sehr von der Regierung und den Finanziers unterstützt. 1-3 Sterne Häuser hingegen bekommen schon seit Jahren keine Finanzierung mehr.

[Safari]

Ich habe mir mal gerade bei Opodo.de die freien 5 Sterne Hotels auf Teneriffa für Anfang Mai anzeigen lassen. Nur Abflüge ab Nürnberg. Es sind etwa 20 Hotels in der 5 Sterne Klasse frei. Der Mai ist an sich eine gute Reisezeit, aber nach 70% Auslastung sieht das nicht aus.

[DUCC]

Ich habe mir mal gerade bei Opodo.de die freien 5 Sterne Hotels auf Teneriffa für Anfang Mai anzeigen lassen. Nur Abflüge ab Nürnberg. Es sind etwa 20 Hotels in der 5 Sterne Klasse frei. Der Mai ist an sich eine gute Reisezeit, aber nach 70% Auslastung sieht das nicht aus.

Opodo zeigt Dir auch nicht die Auslastung von Hotels. Sieh mal in den jeweiligen Jahresberichten nach. Andere Quellen sind ISTAC (kan. Statistikamt) und diverse Branchenberichte. Der Mai ist übrigens einer der schlechtesten Monate auf den Kanaren.

[bugsi]

Hallo, Ducc.

Bzgl deines letzten Satzes im vorherigen Post.

Vor ca 11/2 Jahrzehnten habe ich mich mal mit einem einheimischen Hotelmitarbeiter unterhalten der genau das gleiche gesagt hat.
Mit anderen Worten, in diesem Monat ist "saure Gurkenzeit", ähnlich wie an der deutschen Nord- oder Ostseeküste im Winter.
Im vergangenen Jahr wurde selbiges im Süden auch vom September gesagt.

Obwohl ja auf den Kanaren ganzjährig Saison ist, muß es auch saisonale Schwankungen geben.

Bezogen auf das Wetter in den Monaten Mai und September sind für viele Bewohner der nördlichen Hemisphäre auch Ziele rund ums Mittelmeer - Kroatien - Türkei - Griechenland usw oder auch Schwarzmeerküste und sogar das ungarische Seengebiet noch attraktiv. Hinzu kommt noch der Kostenfaktor, auf den der Pauschalurlauber in Folge des knapper werdenden Budgets auch verstärkt achtet. bugsi

[dele]

Käufermarkt?

Sind etwas abgekommen vom Thema mit der Diskussion von Billigtouris und Golftouris. Ich denke es gehört beides auf die Insel, vor Jahren ist diese Diskussion Mallorca gar nicht bekommen.
Aber es gibt für mich unverrückbare Tatsachen die ich auf meinen letzten Urlaub auf Teneriffa gesehen habe. Und das sind wirklich viel halbfertige Ferienhäuser, fertige Ferienhäuser und natürlich ganz viele erschlossene Bauplätze die noch keine neuen Eigentümer haben. Besitzer sind vermutlich die Banken da die Baufirma oft pleite sind. Die Banken haben es nicht nötig unter ihren Preis zu verkaufen. Sei es das Banken nicht pleite gehen dürfen oder weil sie sich es leisten können.
Tatsache ist auch das die Babyboumer ( Geboren 1954 bis 1964 Pillenknick ) in den nächsten 10 Jahren in Rente gehen.
In Marbella hat man sich als das Kalifornien von Europa gesehen und gebaut was das Zeug hält. Dort werden Wohnungen mit eigenen Fahrstuhl die mal über 500000 Euro kosten sollten für 200000 Euro angeboten und es sieht eher danach aus, das dort Geistersiedlungen und Ruinen in wenigen Jahren stehen.
Teneriffa und Gran Canaria haben aber gutes Wetter in den Monaten Dezember bis März was der Rest von Spanien so nicht hat..
Es bleibt Spannend.

[DUCC]

...Tatsachen die ich auf meinen letzten Urlaub auf Teneriffa gesehen habe. Und das sind wirklich viel halbfertige Ferienhäuser, fertige Ferienhäuser und natürlich ganz viele erschlossene Bauplätze die noch keine neuen Eigentümer haben. Besitzer sind vermutlich die Banken da die Baufirma oft pleite sind. Die Banken haben es nicht nötig unter ihren Preis zu verkaufen. ...

Die Banken sind bei diesen Objekten in der Minderheit. Die Mehrheit sind private Eigentümer und Bauträger. Die können sich wie die Banken fast immer leisten, die Objekte auch Jahre liegen zu lassen. Der Baugrund gehört meistens diesen Eigentümern. Bei einem Hektar Baugrund ohne Rohbau liegen 5 Mio Euro brach (tun sie bei Familienbesitz manchmal schon 200 Jahre). Bei einem Hektar Baugrund mit 10.000 qm Rohbau liegen 6 Mio brach, wobei die zusätzliche Mio oft noch zu 100% steuerlich gefördert wurde = 100% Eigenkapital investiert wurde.

Wenn man auf den Kanaren deutsche Immobilienmentalität oder die im allgemein eigenkapitalschwachen Deutschland üblichen Wackelfinanzierungen von Unternehmen unterstellt, kommt man bei der Trendbeurteilung schnell zu falschen Schlussfolgerungen.

[DonAlberto78]

Hallo DUCC.

Das mag in einigen Fällen sicher so sein...aber es gibt auch einen ebenso großen Anteil an kleineren nicht zu 100% EK finanzierten Bauträgergesellschaften, die es einfach erledigt hat und von Privatleuten ganz zu schweigen. Den Eindruck zu erwecken, dass hier nur dunkel gewandete, zig millionenschwere Dons den BestandsMarkt beherrschen ist ziemlicher Blödsinn. Auch auf den Canaren müssen Renditen her...und auch sonst auf der Welt gibt es im Umkehrschluss Menschen die auf Renditen verzichten können oder wollen, auch das ist keine kanarische Besonderheit. Auch in D und anderswo gibt es regional sehr einflussreiche und auch sonst sehr reiche Familien (die sind es ja meist dann...), die es sich leisten können andere Ziele als eine schnelle, hohe Rendite zu verfolgen. SO oder so ähnlich war doch ein altes Sprüchlein zur Vermögensplanung: Der Prolet denkt an HEUTE, der Bürgerssohn auch an MORGEN und der Junker an die nächsten GENERATIONEN. Das ist, denke ich, immer noch ein wenig wahr und ist auch international gültig.

[DUCC]

...Den Eindruck zu erwecken, dass hier nur dunkel gewandete, zig millionenschwere Dons den BestandsMarkt beherrschen ist ziemlicher Blödsinn. ...

Wer hat denn von "dunkel gewandeten Dons" gesprochen? Der Rest Deiner Vermutungen zeigt eine Sicht ziemlich weit entfernt von den Kanaren, die von den Eigentumsverhältnissen bzw. der Verteilung des Eigentums auf den Kanaren nichts weis.

Zum Thema Rendite: Jeder zusätzliche Euro, der auch für einen unverkäuflichen Rohbau in einer Bilanz als Vermögenwert auftaucht, ist schon eine riesige Rendite, wenn z.B. der Staat mir 100% der Investition geschenkt hat und das Bauunternehmen mir selbst gehört. Und das selbst wenn ich den Rohbau voll abschreiben müsste.