Ist Teneriffas Immobilienmarkt jetzt auch ein Käufermarkt?

[bin45]

Naja, ich würde nie im Leben ein HAUS auf T haben wollen.
Auch in D möchte ich nie mehr ein Haus haben.
Die Arbeit, die man in ein Haus stecken muß, kommt mir mittlerweile wie eine ""Immobilien-Fußfessel" vor.
Besonders schlimm ist das mit einem großen Grundstück, sowas macht sehr unfrei, da es viel Energie und Zeit bindet.
Never again !!
Keine Ahnung, weshalb die Deutschen im Schnitt so "Haus-verrückt" sind und dann auch noch am liebsten als alleiniges und somit lebensüberdauerndes Projekt. Einmal gekauft, eingehend renoviert und für immer als heimat gepachtet und am besten noch vererbt. Ein Verlassen des heiligen Eigenheimes ist in D ja schon fast unter Todsünde gestellt !! Lieber geht man in die Insovenz bevor man sich von "my home is my castle" trennt...

Ich hatte diese soap auch gesehen und die Bauherren hatten ja auch ihr Leid mit dem Fertighaus.

[Safari]

Naja, ich würde nie im Leben ein HAUS auf T haben wollen.

Hier im Forum habe ich gelesen, das die deutschen, die sich auf Teneriffa zur Ruhe setzen wollen im Schnitt 7 Jahre bleiben. Für 7 Jahre lohnt sich ein Haus wirklich nicht.

Anders sieht es aus, wenn man jünger ist und sich eine Existenz aufbauen will, nur da wird man das Geld in die Firma stecken und nicht in ein Haus.

[bin45]

Naja und ein Haus lohnt sich auch nur für einen Mann, wenn er eine Frau an seiner Seite hat, die es täglich pflegt, putzt und schrubbt; womöglich sich noch dem selbstgezogenen Gemüse widmet, regelmäig den Vorgarten vom Unkraut befreit und dem Mann den Rücken stärkt, wenn er mal wieder mit seiner Kreissäge Müll produziert oder zumindest unerträglichen Lärm.

Sie sollte dann abends, wenn sie erschöpft auf der couch vor dem Fernseher einnickt, zwischendurch mit einem unbeirrbaren Lächeln dem Mann mit bewunderndem Blick ein "ach, wie haben wir es schön in unserem Haus" zuhauchen.....
Dann ist das Glück im eigenem Heim sicherlich perfekt.

Optimierbar ist die ganze Szenerie dann noch mit einem haus auf T mit eigenem ökologischen Gemüse, zwei Hunden, drei Katzen und eierlegenden Hühnern.
Dann sagt die Frau schon morgens beim Frühstück, wenn sie das selbstgeerntete Ei köpft: "Ach, Schatz, wir haben uns hier wirklich einen Traum verwirklicht.
Nach dem Frühstück steht sie auf und säubert das Katzenklo, saugt die Hundehaare aus dem Bett und mistet den Hühnerstall aus....

[DUCC]

...Hier im Forum habe ich gelesen, das die deutschen, die sich auf Teneriffa zur Ruhe setzen wollen im Schnitt 7 Jahre bleiben. Für 7 Jahre lohnt sich ein Haus wirklich nicht.....

7 Jahre Nutzung im Ruhestand und vorher 10-15 Jahre Nutzung als Ferienhaus ist häufig. Danach nutzen es oft noch Kinder und Enkel. Es macht dann auch um die 20 Jahre Nutzungdauer.

[DUCC]

...Und natürich möchte ich auch, daß die Immo eine gute Investition wäre, die sich in ein paar jahren mit Gewinn verkaufen liesse. Hier in D ...die Leute tendieren wieder zu Sachwerten und die Immo-Nachfrage stieg rasant....Scheint auf T nicht so zu sein ??

Ein gekauftes Neubauhaus verliert 20% seines Wertes, wenn es gebracht verkauft wird. Wenn man es dann mit einem Gewinn von 20% nach Steuern verkaufen will, muss die Wertsteigerung über 60 % betragen, was nur bei hohen Inflationsrate, hoher Spekulation und besonders knapper guter Lage möglich wäre.

Rechnerisch etwas besser sähe es beim Kauf eines gebrauchten Hauses auf. Aber zur Zeit herrscht hier weder Inflation noch eine Spekulationswelle. Wenn die Infaltion anziehen sollte mag sich das noch ändern, aber es müssten schon drastische Veränderungen kommen, dass ich nennenswerte spekulative Gewinne als sicher einkalkulieren würde. Ohnehin würde das wahrscheinlich nur richtig funktionieren, wenn die Lage der Immobilie wirklich knapp wäre.

[DUCC]

...Ein deutsches Ehepaar, das auf Mallorca wohnt wollte ein größeres Haus bauen. ...Sie haben sich dann in Deutschland ein Fertighaus in der gleichen Größe gekauft. Das Haus hat mit Transport rund 400000 gekostet und der Baustress ist deutlich geringer. Soviel teurer dürfte der Transport nach Teneriffa auch nicht sein.

Deutsche Fertigbauten machen auf den Kanaren nicht viel Sinn. Man bezahlt zu viel für hier unnötige und teure Einbauten. Warum soll man z.B. eine teure deutsche Wärmedämmung kaufen, wenn man die auf TF nicht benötigt?

Wenn man die örtlichen Baupreise auf den Kanaren - auch für Qualität- mit potentiellen deutschem Fertigbaupreisen auf TF vergleicht, käme ein deutsches Fertighaus sehr viel teurer.

[bin45]

Ein gekauftes Neubauhaus verliert 20% seines Wertes, wenn es gebracht verkauft wird. Wenn man es dann mit einem Gewinn von 20% nach Steuern verkaufen will, muss die Wertsteigerung über 60 % betragen, was nur bei hohen Inflationsrate, hoher Spekulation und besonders knapper guter Lage möglich wäre.

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Kannst du mir das bitte erklären, weshalb erst eine Wertsteigerung über 60% einen Gewinn begründen würde. Rein rechnerisch verstehe ich das nicht.
Danke !

[DUCC]

Kannst du mir das bitte erklären, weshalb erst eine Wertsteigerung über 60% einen Gewinn begründen würde. Rein rechnerisch verstehe ich das nicht.
Danke !

Wenn man Opportunitätskosten, die Kosten des Erwerbs, die Kosten des Verkaufs, Inflationsausgleich, Plusvalia-Steuer einrechnet, erfodert es etwa einen so hohen Wertzuwachs um einen nennenswerten Gewinn nach Steuern zu erwirtschaften.

[bin45]

Wenn man Opportunitätskosten, die Kosten des Erwerbs, die Kosten des Verkaufs, Inflationsausgleich, Plusvalia-Steuer einrechnet, erfodert es etwa einen so hohen Wertzuwachs um einen nennenswerten Gewinn nach Steuern zu erwirtschaften.

Da fehlen mir zunächst mal die Nutzungskosten bzw. die Rendite, die positiv einzuberechnen sind.
Nutze ich z.B. eine Immobilie, die mich sonst 800 EUR Miete im Monat kosen würde, spart mir das 9600 EUR per anno. Bei 10 Jahren sind das schon 96.000.


Desweiteren meinst du mit Opportunitätskosten: Kosten, die entstehen, bis ich mich für eine Immo entschieden habe ? das sind ja max. 0,5 %
Kaufe ich ohne Makler sind die Erwerbskosten ca. 4%
Verkaufskosten gehen doch gegen Null, wenn ich ohne Makler verkaufe.
Inflationsausgleich sind max. 2 % per anno.
Plusvalia-Steuer fällt meines Wissens nur bei vermieteten Immos an, weiß das aber nicht genau.

Also ich komme da nie im Leben auf 60 %.

[DUCC]

Da fehlen mir zunächst mal die Nutzungskosten bzw. die Rendite, die positiv einzuberechnen sind.
Nutze ich z.B. eine Immobilie, die mich sonst 800 EUR Miete im Monat kosen würde, spart mir das 9600 EUR per anno. Bei 10 Jahren sind das schon 96.000.


Desweiteren meinst du mit Opportunitätskosten: Kosten, die entstehen, bis ich mich für eine Immo entschieden habe ? das sind ja max. 0,5 %
Kaufe ich ohne Makler sind die Erwerbskosten ca. 4%
Verkaufskosten gehen doch gegen Null, wenn ich ohne Makler verkaufe.
Inflationsausgleich sind max. 2 % per anno.
Plusvalia-Steuer fällt meines Wissens nur bei vermieteten Immos an, weiß das aber nicht genau.

Also ich komme da nie im Leben auf 60 %.

Der von Dir konstruierte Fall betrifft den eher seltenen Fall einer voll selbstgenutzten Immobilie. Die Annahmen sind sehr unrealistisch. Zum Beispiel hat man immer Kosten Erwerbs für Notar, Grudnerwerbssteuer etc, zuzüglich z.B. mindestens der Flug und Reisekosten zur Selbstakquisition der Immobilie. Und ob an dem Kauf ein Makler partizipiert, liegt fast immer nicht in den Händen des Käufers.

Da kann man mit folgenden Werten rechnen: Gekauft wird Deine neue Wohnimmobilie ohne Makler von der üblichen Promotora. Die bekommt 50% an dem von Dir gekauften Haus als Provision. Deine Erwerbskosten liegen um die 8%. Dann verliert das Haus automatisch 20% an Wert, weil es nach dem Kauf eine Gebrauchtimmobilie ist. So gerechnet hast Du mit einer Investition von z.B. 324.000 Euro eine Substanz im Gegenwert von nicht einmal mehr 100.000 Euro erworben.

Deine Opportunitätskosten (verlorene Eigenkapitalverzinsung) belaufen sich auf 5% pro Jahr. Der Erhaltungsaufwand liegt bei allermindestes 2% p.a.. Allein die beiden Positionen machen über z.B. 10 Jahre schon 70% der Anfangsinvestition aus. Dann hätten wir noch Kosten des Verkaufs und Wertzuwachssteuer.

Rechne mal Deinen speziellen Fall mit diesen Werten und Du wirst schnell sehen, dass man schon einen gewaltigen Wertzuwachs haben muss, um überhaupt irgendeine Spekulationsrendite aus dem Verkauf einer Privatimmobilie zu erzielen. Und solange immer neue, vergleichbare Immobilien auf den Markt kommen, hat man da keine Chance ausser vielleicht den Inflationsausgleich zu realisieren.

[bin45]

Komisch, ich habe da ganz andere persönliche Erfahrungswerte.

Mein Glück war, daß ich mit 28 Jahren meine erste Immo (mit 80% Fremdfinanzierung)erworben habe und nicht so gedach habe, wie du das hier ausführst.
Ich habe seitdem meine Immo kontinuierlich gegen eine teurere ausgetauscht. Nach deinen hier beschriebenen Reibungsverlusten (durch Verkauf und Neu-Erwerb ) müßte ich jetzt aber komplett im Minus stehen bzw. in der Insovenz.

Das müßte ich aber wissen

[DUCC]

Komisch, ich habe da ganz andere persönliche Erfahrungswerte.

Mein Glück war, daß ich mit 28 Jahren meine erste Immo (mit 80% Fremdfinanzierung)erworben habe und nicht so gedach habe, wie du das hier ausführst.
Ich habe seitdem meine Immo kontinuierlich gegen eine teurere ausgetauscht. Nach deinen hier beschriebenen Reibungsverlusten (durch Verkauf und Neu-Erwerb ) müßte ich jetzt aber komplett im Minus stehen bzw. in der Insovenz.

Das müßte ich aber wissen

Das mag in DE so gehen und Deine deutschen Erfahrungswerte mögen so sein. Auf den Kanaren geht das mit einer Privatimmobilie nicht bzw. nicht mehr. Die erfahrungswerte sind hier eben anders (siehe oben). Ansonsten - Probiers aus.

[bin45]

Daß das heutzutage mit einer Immo auf den Kanaren nicht gehen würde, glaube ich dir gerne.
Aber in der Immobranche gibt es doch keinen statischen Zustand, da verändert sich doch ständig was und es kommt auf den richtigen Zeitpunkt an.
Das Tempo der Veränderungen hat zugenommen.
Die angebliche Weltwirtschaftskrise (mittlerweile glaube ich eh, daß das ein Artefakt ist) hat den deutschen Immomarkt total gepusht. Immos haben innerhalb eines dreiviertel Jahres 20% Wertsteigerungen erlebt und es wird weiter gehen.
In Spanien ist diese Entwicklung genau gegenläufig. Die Preise fallen. Jetzt könnte man z.B. eine Immo in D verkaufen, in S kaufen und hätte die gegenläufigen Entwicklungen für sich genutzt.
Wobei ich hierzu noch mind. ein halbes Jahr warten würde.

[DUCC]

...Aber in der Immobranche gibt es doch keinen statischen Zustand, da verändert sich doch ständig was und es kommt auf den richtigen Zeitpunkt an....Das Tempo der Veränderungen hat zugenommen....Immos haben innerhalb eines dreiviertel Jahres 20% Wertsteigerungen erlebt und es wird weiter gehen.

In Spanien ist diese Entwicklung genau gegenläufig. Die Preise fallen. Jetzt könnte man z.B. eine Immo in D verkaufen, in S kaufen und hätte die gegenläufigen Entwicklungen für sich genutzt....Wobei ich hierzu noch mind. ein halbes Jahr warten würde.

Wenn man auf Inflation setzt (wofür bei der riesigen Aufblähung der Geldmengen durch die "Krise" einiges spricht) ist auch davon auszugehen, dass sich die Immobilienpreise in Spanien wieder nach oben verändern. Insofern wäre Dein Mechanismus raus aus DE rein nach ES richtig. Ich würde nur zwei Sachen überlegen:
1. Die Inflation wird weltweit kommen, d.h. Immobilienpreissteigerungen würden auch in DE kommen, man brauchte also nicht nach ES zu wechseln.
2. Das richtige Timing speziell zwischen Spanien und DE abzuschätzen, ist sehr schwierig. Spanien und DE hängen wirtschaftlich ausser vielleicht über den Geldzufluss durch den Tourismus kaum direkt zusammen. Spanien ist eher von Wirtschaftsentwicklungen in Frankreich, Südamerika, Naher Osten/Afrika und USA abhängig.

Es gibt also wirtschaftlich wenig Verflechtungen und schon gar keine "kommunizierenden Röhren" zwischen DE und Spanien. Der Immobilienmarkt in ES und (und speziell auf den Kanaren) unterliegt ganz anderen Gesetzen und Mechanismen, dass eine aktuelle Entwicklung in DE, so in Spanien nie ablaufen würde. Nur mittel- oder langfristig würde natürlich eine europäische oder gar Weltinflation früher oder später auch in Spanien ankommen.

...Die angebliche Weltwirtschaftskrise (mittlerweile glaube ich eh, daß das ein Artefakt ist) hat den deutschen Immomarkt total gepusht. ....

On Weltwirtschafts- oder -schweinegrippenkrise, das sehe ich genauso. In beiden Fällen haben diverse Branchen Hochkonjunktur und es wird dort an in mit und in der "Krise" verdient wie nie. Das sieht eher gesteuert als nach Zufall aus. Dazu gibt es zu viele offensichtliche Gewinner.

[Ulrich]

Naja und ein Haus lohnt sich auch nur für einen Mann, wenn er eine Frau an seiner Seite hat, die es täglich pflegt, putzt und schrubbt; womöglich sich noch dem selbstgezogenen Gemüse widmet, regelmäig den Vorgarten vom Unkraut befreit und dem Mann den Rücken stärkt, wenn er mal wieder mit seiner Kreissäge Müll produziert oder zumindest unerträglichen Lärm.

Sie sollte dann abends, wenn sie erschöpft auf der couch vor dem Fernseher einnickt, zwischendurch mit einem unbeirrbaren Lächeln dem Mann mit bewunderndem Blick ein "ach, wie haben wir es schön in unserem Haus" zuhauchen.....
Dann ist das Glück im eigenem Heim sicherlich perfekt.

Optimierbar ist die ganze Szenerie dann noch mit einem haus auf T mit eigenem ökologischen Gemüse, zwei Hunden, drei Katzen und eierlegenden Hühnern.
Dann sagt die Frau schon morgens beim Frühstück, wenn sie das selbstgeerntete Ei köpft: "Ach, Schatz, wir haben uns hier wirklich einen Traum verwirklicht.
Nach dem Frühstück steht sie auf und säubert das Katzenklo, saugt die Hundehaare aus dem Bett und mistet den Hühnerstall aus....

gehört zwar nicht zum immobilienthema aber ich möchte es nicht versäumen, deinen wertvollen beitrag noch zu ergänzen:

die frau hat gefälligst auch noch für einen stets gefüllten kühlschrank zu sorgen, pünktlich die mahlzeiten auf den tisch zu bringen und wegen ihrer blöden blasenentzündung soll sie sich gefälligst nicht so anstellen.

wo ist denn meine alte schon wieder?
ich bin gestern besoffen vor dem fernseher eingeschlafen
und habe jetzt einen steifen nacken. den soll sie mir gefälligst massieren.
und meine kaffeetasse ist auch schon wieder leer.

[bin45]

gehört zwar nicht zum immobilienthema aber ich möchte es nicht versäumen, deinen wertvollen beitrag noch zu ergänzen:

die frau hat gefälligst auch noch für einen stets gefüllten kühlschrank zu sorgen, pünktlich die mahlzeiten auf den tisch zu bringen und wegen ihrer blöden blasenentzündung soll sie sich gefälligst nicht so anstellen.

wo ist denn meine alte schon wieder?
ich bin gestern besoffen vor dem fernseher eingeschlafen
und habe jetzt einen steifen nacken. den soll sie mir gefälligst massieren.
und meine kaffeetasse ist auch schon wieder leer.

Ich liebe selbstreflektierte Männer.
Danke für deine wertvollen Ergänzungen.

Offensichtlich berichtest du mitten aus deinem Leben ??

[bin45]

Es gibt also wirtschaftlich wenig Verflechtungen und schon gar keine "kommunizierenden Röhren" zwischen DE und Spanien.

On Weltwirtschafts- oder -schweinegrippenkrise, das sehe ich genauso. In beiden Fällen haben diverse Branchen Hochkonjunktur und es wird dort an in mit und in der "Krise" verdient wie nie. Das sieht eher gesteuert als nach Zufall aus. Dazu gibt es zu viele offensichtliche Gewinner.

Findest du, daß die gemeinsame Zugehörigkeit von Spanien und D zur EU kein gemeinsames wirtschaftliches Regelwerk mitbedingt ??
Es gibt Gesetze, Besteuerungen, die dem EU-Recht unterliegen und somit durchaus Gemeinsamkeiten in der wirtschaftlichen Dynamik bewirken. Wenn auch zeitverzögert.

Ja, Krisen sind gerade modern und pushen auffälligerweise bestimmte Branchen. Das merkwürdige an diesen "neuen Krisen" ist, daß sie solange vorher angekündigt werden .
Und hier ist ein heftiger Widerspruch in der Sache.
Denn ein Hauptcharakteristikum einer Krise ist die Unvorhersehbarkeit, das plötzliche, unerwartete Eintreten einer Negativ-Entwicklung.
Das macht die besondere Dynamik einer Krise aus !!

Aber die heutígen Krisen, werden monatelang vorher von der Politik herbeilammentiert und dazu genutzt spezielle Industriezweige zu subventionieren, ohn daß der Bürger groß "aua" schreit, weil er gleichzeitig auch noch an dem scheinbaren Profit partizipieren darf (siehe Abwrackprämie).

So hat es die Politik geschafft, innerhalb eines Jahres zwei wichtige Exportbereiche von D unbehelligt staatlich zu steuern: Einmal die Autmobil-Industrie und zum zweiten die Pharmaindustrie !!!

Politisches Agieren wurde hier sehr manipulativ verpackt und konnte ohne bürgerliche Gegenwehr und Wahlverluste durchgepowert werden.
Bis der Bürger kapiert hat, was hier läuft, war die chose schon rum und man ist das nächste Ablenkungsmanöver gefahren.

"Staatlich verordnete Täuschungsmanöver"
das ist mittlerweile meine persönliche Definition dieser sogenannten Krisen.

[SanLorenzo4]

Ich denke, man muss hier zwei Dinge differenzieren: die eine Geschichte sind temporäre Krisen, durch was und wen auch immer verursacht (z.B. durch die Gier einiger Banker u.a.), und die andere Sache sind wirtschaftliche Entwicklungen, die zwar Schwankungen unterworfen sind, aber wo es auch Trends gibt). Und ein wesentlicher Trend ist nun leider die Verlagerung industrieller Wertschöpfung gen Osten. Das ist nun schon seit mindestens 2 Jahrzehnten zu beobachten und findet aktuelle Spitzen etwa in der Stärkung chinesischer Automobilindustrie, bei der wir ja auch kräftig mitarbeiten. Dass die dort nur unsichere Kisten minderer Qualität herstellen, wird nicht immer so bleiben.

Am Thema "industrielle Wertschöpfung" hängen nun wiederum andere Themen, mit Einfluss auch auf die Immobilienwirtschaft, denn deren Wohlergehen hängt ja von der Finanzstärke potenzieller Käufer ab. Man kann das ja gerade hier auch beobachten. Vor 20 Jahren waren es im wesentlichen Engländer und Deutsche, die als Ausländer Wohneigentum hier gekauft haben, heute sind es zunehmend Bürger aus Ostblockländern und übermorgen werden es vielleicht auch Chinesen sein (allerdings liegen die Kanaren für diese schlicht ein wenig weit entfernt, und für den wohlhabenden Chinesen gibt es sicher naheliegendere Ziele für die Zweitimmobilie..).

Während nun allerdings Deutschland trotz dieser Entwicklungen immer noch eine sehr wettbewerbsstarke Wirtschaft hat (z. B. den exportstarken Maschinenbau, aber auch Teile der Fahrzeug- und Zulieferindustrie), liegt Spanien und innerhalb Spanien die Kanaren nun nicht gerade auf einem Spitzenplatz (für mich persönlich in Anbetracht der überbordenden Bürokratie überhaupt kein Wunder).

[bin45]

@San Lorenzo,
du würdest also eine reziproke Korrelation zwischen Immobilien- und Autoindustrie sehen ??
Also die Kunden, die teuere Autos kaufen und somit den Automobilmarkt stützen sind ein ähnliches Käuferklientel, wie diejenigen, die den Immobilienmarkt beleben. Und umgekehrt.
Da ist sicherlich was dran.

Naja, weshalb sind die Osteuropäer plötzlich so finanzstark und drängen so stark in den europäischen Immobilien- und Finanzmarkt.
Finanzstark waren sie aufgrund ihrer Ressourcen sicherlich schon immer, aber sie durften es eben vor Lockerung ihres Staatssystems nicht privatwirtschaftlich einsetzen und kapitalistisch vermehren, zumindest nicht offiziell.
Jetzt müssen sie nicht mehr spielen : "ach, wie gut, daß niemand weiß.."

Wandert der kapitalistische Hauptmarkt nach China ab, ist eben schlicht in Europa nicht mehr so sehr das Kapital vorhanden.
Die Canaren gehören auch ganz sicher nicht zu den Landstrichen, die weltweit bei den Superreichen hoch im Kurs sind, wie eben z.B. die Costa Smeralda auf Sardinien.
Sie werden immer bevorzugt ein "Ausweichquartier" der bodenständigen und sich dem Ruhestand nähernden Mitteleuropäer sein, von daher ja auch kein wirklicher Spekulantenmarkt.

[SanLorenzo4]

so hab ich´s nicht ganz gemeint...

Ich meinte eher, dass eine funktionierende industrielle Wertschöpfung Voraussetzung für Wohlstand in einem Land ist. Hat nichts mit dem Kaufen von Luxusautos zu tun. Wandert die Wertschöpfung ab, dann geht´s dem Land schlechter und es bleibt auch weniger Geld für Immobilien, erst recht für Zweitimmobilien auf den Kanaren. Und dieses Abwandern von Wertschöpfung aus westeuropäischen Ländern ist m.E. nach keine Krise, sondern eine tendenzielle Entwicklung, die so schnell auch nicht aufzuhalten oder umzukehren ist...