Ist Teneriffas Immobilienmarkt jetzt auch ein Käufermarkt?

[DUCC]

...wenn es eine bank gibt, die zu den von dir genannten konditionen kredite / hypotheken vergibt, wäre ich für eine namensnennung dankbar....

Aktuelles Beispiel aus der letzten Woche:

Alleinerziehende Mutter einer Tochter, angestellt mit Plaza beim Gobierno, Lebensgefährte lanjährig angestellt, gemeinsames Nettoeinkommen 3.500 e/Mon. Kaufpreis für EFH in bester Lage und Zustand inkl NK = 292 Te, Tasación 365 Te, 100% Finanzierung gegen erstrangige Sicherheit bei 36 Jahren Laufzeit, Kapitaldienst/ Mon z.Zt. 1.153 Euro. Finanzierende Bank: Caja de Madrid. Hypothekenzusage innerhalb 48 Stunden.

Caja de Canarias z.B. ist eine der konservativsten Immobilienfinanzierer, siehe auch deren EK- und sonstigen Probleme.

[DUCC]

das halte ich für falsch. wir haben vor drei monaten ein haus verkauft....käufer war ein hier aufgewachsener deutscher, juniorchef eines seit zwanzig jahren hier etablierten unternehmens sowie seine lebensgefährtin, angestellte im öffentlichen dienst....

Kleiner Nachtrag:

Das Einkommen als Selbständiger - egal ob die Firma seit 20 Jahren besteht - gilt nach wie unverändert nicht als ausreichende Einkommenssicherheit. Zumal hier wohl eine hohe Fremdfinanzierungsrate angestrebt wird. Nach 20 Jahren selbständiger Geschäftstätigkeit erwartet der Banker auch, dass das Geschäft so profitabel war, dass man keine so hohe Fremdfinanzierung mehr braucht. Völlig wertlos als Finanzierungssicherhei9t wäre das selbständige Einkommen, wenn das Unternehmen in einer Problembranche z.B. Bau, Gastronomie oder LEH angesiedelt wäre.

Auch vor der "Crisis" wäre das nach meinen Erfahrungen ähnlich gelaufen.

[tenecana]

Immobileinmarkt =Käufermarkt?


Das halte ich für ein Gerücht, es sei denn Du zitierst hier 1-2 Jahre Tilgungfreiheit, mit Deinem zZt..
Nur, nicht alle Käufer sind bei der Regierung angestellt, da fängt es schon an,
die welche hier lesen sind es sicher nicht!
Dann spielt sicher auch das Alter der Käufer eine Rolle.
Du zitierst hier absolute Ausnahmen,davon haben wir nicht gesprochen
Ich habe Kontakt zu allen Banken incl. Hyp.banken, bei allen ist es mehr oder weniger gleich,(siehe Ulrichs Kommentar) was auch die Regierungen anprangern,nicht nur in Spanien !
Deine Ausführungen zu den Verkäufern bei Maklern ,ist schlichtweg Quatsch,
Entsch. den Ausdruck,aber mir fällt kein anderer ein.
Wenn es so wäre wie Du schreibst, dann können ja alle verkaufen und brauchten nicht Einbrüche hinzunehmen, Du widerlegst Dich damit selbst.
Das Immob. welches ich kenne macht Umsätze, 4 Verkäufer, plus Sekr. leben davon. Sicher nicht so gut wie vor Jahren, aber andere sind schon lange zu
Grüße

[DUCC]

...Das halte ich für ein Gerücht, es sei denn Du zitierst hier 1-2 Jahre Tilgungfreiheit..

Von Tilgungsfreiheit war nicht die Rede. Und warum erhöht Tilgungsfreiheit die Kreditwürdigkeit? Oder habe ich Dich da falsch verstanden?

...Dann spielt sicher auch das Alter der Käufer eine Rolle. Du zitierst hier absolute Ausnahmen...

Da spielen viele Faktoren eine Rolle. Und zwar die gleichen wie vor der "Krise".

...Dann spielt sicher auch das Alter der Käufer eine Rolle. Du zitierst hier absolute Ausnahmen...

Ca. 50% der Canarios (und Residenten und Spanier) erfüllen die Bedingungen für ein sicheres Einkommen für Immobilienfianzierungen. Vor der Krise waren es etwa 70%.
Wir haben davon gesprochen, ob sich die Kreditbedingungen für Immobilienkredite verschlechtert haben. Und das haben sie nicht.

...Deine Ausführungen zu den Verkäufern bei Maklern ,ist schlichtweg Quatsch,...Das Immob. welches ich kenne macht Umsätze, 4 Verkäufer, plus Sekr. leben davon.

Also geht es Deiner Meinung den Maklern doch nicht schlecht? Weiterhin gutes Geschäft bei Rückgang der Drehzahlen im Markt um 50 % und mehr? Ich hatte Dich vorher so verstanden, dass es den Maklern schlecht geht. Was denn nun?

Wie Du sagst kennst dazu nur ein Immobilienunternehmen. Oder doch mehrere?

[tenecana]

Immobileinmarkt =Käufermarkt?


Siehst Du Ducc, das hatte ich erwartet, Du zerlegst eine Antwort in Fragmente und verdrehst, es dann, oder liest nicht zu Ende.
Lass gut sein,Deine Disk.freudigkeit ist ist bekannt.Deine Statistiken durchziehen nicht nur diesen Traed.
Nur zu meinem Argument, dass hier kein Canario liest, hast Du noch kein Argument gefunden.

[DUCC]

...Nur zu meinem Argument, dass hier kein Canario liest, hast Du noch kein Argument gefunden...

Wenn Du die zahlreichen Residenten hier nicht zu den Canarios zählen willst, ist das sicher richtig. Finde mal einen, der Dir da widerspricht.

Was man aber zu so einer schlichten Tatsache aber argumentieren kann oder sollte, hat sich mir jetzt nicht erschlossen.

[tenecana]

Immobileinmarkt =Käufermarkt?


Nur alles lesen und nicht rosinenpfllücken, rate ich Dir.
Dein sogen. Finanz. kann keiner hier im Tread bekommen.
Grüße

[DUCC]

...Dein sogen. Finanz. kann keiner hier im Tread bekommen...

Was ist eine "sogen." Finanzierung, die hier im Thread niemand bekommt?

[tenecana]

Immobilienmarkt =Käufermarkt?


Lass es gut sein Ducc, es endet wie immer !
Jeder der das hier liest wird sich ein Bild machen können.
Grüße

[Sophie]

Nur eine Kritik zu speziell diesem Beispiel

Aktuelles Beispiel aus der letzten Woche:

Alleinerziehende Mutter einer Tochter, angestellt mit Plaza beim Gobierno, Lebensgefährte lanjährig angestellt, gemeinsames Nettoeinkommen 3.500 e/Mon. Kaufpreis für EFH in bester Lage und Zustand inkl NK = 292 Te, Tasación 365 Te, 100% Finanzierung gegen erstrangige Sicherheit bei 36 Jahren Laufzeit, Kapitaldienst/ Mon z.Zt. 1.153 Euro. Finanzierende Bank: Caja de Madrid. Hypothekenzusage innerhalb 48 Stunden.

Caja de Canarias z.B. ist eine der konservativsten Immobilienfinanzierer, siehe auch deren EK- und sonstigen Probleme.

Es handelt sich bei Deinem Beispiel meiner Erfahrung nach für die Bank NICHT um eine 100% Finanzierung. Zwar ist es eine Vollfinanzierung des Kaufpreises inkl. NK , doch aufgrund der Tasacion von 365TEUR und des Finanzierungsbetrags von 292 TEUR behandelt die Bank dies in ihren Büchern als 292 ./. 365 TEUR = 80 % Beleihung. Damit hat sie rechnerisch mehr Sicherheit im Fall von Wertverlust (Marktentwicklung) oder eben einfach mehr "Luft" für den Fall der Zwangsversteigerung, falls die Schuldner nicht mehr zahlen können. Wäre die Tasacion 292 TEUR ausgefallen, so wäre es sicherlich hier schwierig gewesen, die Finanzierungszusage innerhalb von 48 Stunden zu machen - wenn überhaupt.

[DUCC]

Es handelt sich bei Deinem Beispiel meiner Erfahrung nach für die Bank NICHT um eine 100% Finanzierung. Zwar ist es eine Vollfinanzierung des Kaufpreises inkl. NK , doch aufgrund der Tasacion von 365TEUR und des Finanzierungsbetrags von 292 TEUR behandelt die Bank dies in ihren Büchern als 292 ./. 365 TEUR = 80 % Beleihung. ...

Deine Rechnung ist richtig. Die Begriffe gehen da im spansichen Sprachgebrauch leider etwas durcheinander.

Der Begriff "100% Hypothek", also 100% des Schätzwertes=Beleihungswertes wird finanziert, wird oft synonym mit "100%-Finanzierung" benutzt. Auch letzterer Begriff trifft hier eigentlich nicht zu. In dem geschilderten Fall war es nämlich keine 100% - Finanzierung des Kaufpreises sondern über 110%, nämlich einschl. der Finanzierung sämtlicher NK wie Grunderwerbssteuer, Makler etc..

[DonAlberto78]

Es geht doch nicht darum, dass es finanzierbare Kunden und Objekte gibt! Die gab es immer und wird es immer geben. Es geht doch darum, dass Kunden die vor 3 Jahren noch problemlos eine Finanzierung bekommen hätten, diese heute nicht mehr oder nur unter großen Schwierigkeiten bekommen (bei exakt der gleichen Ausgangsposition)! Das ist DAS Problem lieber DUCC! Natürlich gibt es Abschläge bei den Beleihungswerten es gibt sogar Änderungen bei den Wertermittlungsverfahren, andere Einkommensgrenzen, andere Rückbehalte (Lebenshaltungskosten) für das verfügbare Einkommen nach Hypothekendienst usw...eine Vielzahl von Änderungen bei fast allen Banken, die in D und auch in ESP und in der EU agieren. Diesbezüglich gibt es natürlich keine Aushänge am Schalter.

PS. der Durchschnitt der Angebotspreise bei Idealista ist mir allemal lieber als deine subjektiven Weisheiten, lieber DUCC, die nicht einmal den Fragen eines ambitionierten Laien standhalten.

[tenecana]

Käufermarkt ?


DON ALBERTO; DU SPRICHST MIR AUS DER SEELE !!

[DUCC]

...PS. der Durchschnitt der Angebotspreise bei Idealista ist mir allemal lieber als deine subjektiven Weisheiten, lieber DUCC, die nicht einmal den Fragen eines ambitionierten Laien standhalten....

Ich gebegerne an die für die Zahlen zuständigen öffentlichenh und privaten Institutionen weiter. Wenn Du mal auf den Kanaren bist, schau doch dort mal rein und sage den Leuten endlich mal, was die alles falsch machen.

[tenecana]

Immobilienmarkt =Käufermarkt?


Ducc,jetzt gibst Du Ratschläge,die mit der Fragestellung nichts zu tun haben und nur die diskreditieren die Deine Meinung nicht teilen, wie Du ja weißt, ich auch nicht, was soll das?
Kritik anhören,sachlich zu kommentieren, scheint nicht zu Deinen Stärken, welche Du auch haben magst, zu gehören.
Komm wieder runter
Grüße,von einem Nichtlaien

[Luther]

Hallo,

dieser Thread ist ja recht vielseitig. Die Frage in der Überschrift, ob der TF-ImmoMarkt jetzt Käufermarkt ist, ist m. M. nicht geklärt, aber nur noch Teilthema.

Ein Themenbereich, der sich völlig absplitten ließe, wäre die Frage, wie die Banken angesichts der Krise Hauskauf auf TF finanzieren.

Durch Zufall stoße ich auf ein noch anderes Thema, das zwischendurch auftauchte, und das mich zu einem Kommentar anreizt:

Deutsche Fertigbauten machen auf den Kanaren nicht viel Sinn. Man bezahlt zu viel für hier unnötige und teure Einbauten. Warum soll man z.B. eine teure deutsche Wärmedämmung kaufen, wenn man die auf TF nicht benötigt?

Du, Ducc, willst also auf TF ohne Wärmedämmung bauen? Nun, was in D die Wärme davon abhält, das Haus im Winter allzuschnell zu verlassen, hält in TF die Wärme des Sommers davon ab, ins Haus hineinzukommen.

Möchtest du das Geld, das du für Wärmedämmung einsparst, lieber in eine Klimaanlage stecken? Dann vergiss aber die lebenslangen hohen Stromkosten nicht, die die kostet!

Klimaanlagen verschwenden nicht nur Energie und kosten nicht nur Geld, ihre Kühle ist zudem ungemütlich und ungesund. Ich denke, es gibt in einem warmen Land nichts angenehmeres als eine Wohnung, die auf natürliche Weise kühl ist.

Grüße
Luther

PS
@ Administratoren und Moderatoren:
Gibt es eine technische Möglichkeit, diesen Thread in mehrere aufzusplitten, die eine jeweils treffende Überschrift erhalten?

[DUCC]

...Du, Ducc, willst also auf TF ohne Wärmedämmung bauen? Nun, was in D die Wärme davon abhält, das Haus im Winter allzuschnell zu verlassen, hält in TF die Wärme des Sommers davon ab, ins Haus hineinzukommen.

Möchtest du das Geld, das du für Wärmedämmung einsparst, lieber in eine Klimaanlage stecken? Dann vergiss aber die lebenslangen hohen Stromkosten nicht, die die kostet!

Klimaanlagen verschwenden nicht nur Energie und kosten nicht nur Geld, ihre Kühle ist zudem ungemütlich und ungesund. Ich denke, es gibt in einem warmen Land nichts angenehmeres als eine Wohnung, die auf natürliche Weise kühl ist. ....

Ich stimme Dir da völlig zu. Die deutsche Wärmedämmungsnorm und -technik ist trotzdem nicht für dieses Klima hier geeignet. Das geht besser und viel billiger mit ziemlich simplen und sehr preiswerten Passivmassnahmen. Viele Häuser (Appartments mal ausgenommen) auf den Kanaren sind sogar sehr gut dafür vorbereitet (Lichtschutz, Steinböden als Kältespeicher, reflektierende Aussenfarbe, natürliche Konvektion etc.).

Andererseits ist die CO2 Wirkung auf den Kanaren viel kleiner, als in DE. Die Kühllast ist relativ gering und beträgt proportional nur einen kleinen Teil der deutschen Heizlast (10-20%?). Man braucht meine Klimaanlage eigentlich nur an sehr wenigen Tagen im Jahr, wenn man an das Klima gut angepasst angepasst ist. Ich z.B. brauche sie eigentlich seltenst. Abgesehen davon können die Klimaanlagen auf den Kanaren zu einem sehr hohen Anteil aus Wind- und Solarenergie betrieben werden, sodass auch da die Situation sehr anders ist, als in Deutschland.

[Ulrich]

PS
@ Administratoren und Moderatoren:
Gibt es eine technische Möglichkeit, diesen Thread in mehrere aufzusplitten, die eine jeweils treffende Überschrift erhalten?

wenn dich das thema "Baumaterialien, Wärmedämmung etc. auf Teneriffa" interessiert, steht es dir frei einen entsprechenden thread zu eröffnen.

[Michael]

wenn dich das thema "Baumaterialien, Wärmedämmung etc. auf Teneriffa" interessiert, steht es dir frei einen entsprechenden thread zu eröffnen.

Ich haette da dann auch gleich ne passende Frage ;-)

[Luther]

Hallo,

natürlich weiß auch ich, dass ich einen neuen Thread aufmachen könnte. Das würde aber nichts daran ändern, dass jemand, der sich für die Frage, ob der TF-ImmoMarkt ein Käufermarkt ist, durch 380 Antworten auf 40 Seiten hindurchkämpfen muss, von denen sich viele mit ganz anderen Themen beschäftigen.

Aber mir ist natürlich auch klar, dass es viel Aufwand für die Moderation kosten würde, alle Threads zu beobachten und bei Themenabweichungen einen neuen Thread anzulegen. Insofern war es nur eine An-)Frage.

Grüße
Luther