Immobilienverkauf in Teneriffa für Deutsche

[inselbruno]

Müssen Deutsche die in D gemeldet sind und Steuern zahlen eine Immobilie die sie auf Teneriffa verkaufen in D versteuern ?
Und wie hoch sind diese Steuern ?
Bruno

[macnetz]

Hallo Bruno,

die Steuerpflicht hat zunächst nichts mit der Staatsangehörigkeit zu tun.
Wenn du in D eine Tasse Kaffee trinkst und eine Zigarette rauchst zahlst du Kaffeesteuer, Tabaksteuer und Mehrwertsteuer, egal welches Land deinen Pass ausstellt.

Bei Immobilien in Spanien fallen eine Reihe von Steuern an. Dazu gehört AFAIK eine Art Wertzuwachs-Steuer. Diese muss man in Spanien entrichten.

Da bleibt dann kein Einkommen mehr übrig was in D steuerpflichtig sein könnte

meint
Anton

PS: Tante Google sagt das der Gewinn nicht nur in Spanien besteuert wird sondern jetzt auch in D (Doppelbesteuerung wird berücksichtigt und Spekulationsfrist des deutschen Steuerrechts)

[inselbruno]

Hallo Bruno,

die Steuerpflicht hat zunächst nichts mit der Staatsangehörigkeit zu tun.
Wenn du in D eine Tasse Kaffee trinkst und eine Zigarette rauchst zahlst du Kaffeesteuer, Tabaksteuer und Mehrwertsteuer, egal welches Land deinen Pass ausstellt.

Bei Immobilien in Spanien fallen eine Reihe von Steuern an. Dazu gehört AFAIK eine Art Wertzuwachs-Steuer. Diese muss man in Spanien entrichten.

Da bleibt dann kein Einkommen mehr übrig was in D steuerpflichtig sein könnte

meint
Anton

Nun muss man ja als Deutscher, wenn man in D seinen festen Wohnsitz hat und auch in D steuerpflichtig ist alle Werte wie Schiffe oder Immobilien die im Ausland erworben wurden angeben und in D versteuern. Wird in diesem Fall der verkauf einer Immobilie, die man in Spanien hat nicht versteuert ?
Bruno

[kieckbusch]

Es wird nur EINKOMMEN am Lebensmittelpunkt versteuert.
Besitz ist davon nicht betroffen.

[Zuckerschnecke]

Es gilt das Prinzip des Welteinkommens. In dem Land, wo du steuerpflichtig bist, musst du alle Einkünfte versteuern, die du weltweit erzielst. Dabei ist das Doppelbesteuerungsabkommen zu berücksichtigen, d.h. wenn du beim Verkauf einer Immobilie hier in Spanien einen Gewinn erzielst, was regelmässig der Fall ist, dann bezahlst du hier die Steuern dafür, die aber in Deutschland angerechnet werden. Auf alle Fälle ist der weltweite Immobilienbesitz in der deutschen Einkommensteuererklärung anzugeben, wenn du deine Einkünfte in Deutschland versteuern mußt.

Versteuerst du hier, weil du mehr als 183 Tage hier bist, verhält es sich genau andersrum, d.h. du musst auch Immobilieneigentum, das du ausserhalb von Spanien hast, in der spanischen Erklärung angeben.

Ausnahmen bestätigen die Regel, aber insgesamt ist es sinnvoller in Deutschland zu versteuern, in Deutschland oder über eine internationale Police versichert zu sein.

Das ist die rein wirtschaftliche Betrachtungsweise. Man kann nun ausführlich darüber diskutieren, ob man nicht doch lieber die Steuern zahlt, wo man lebt.

Man kann natürlich auch argumentieren, dass man damit dieSozialleistungen hier in Anspruch nimmt. Da es doch eher die ältere Generation ist, die hier lebt, kann man ebenfalls darüber diskutieren, ob man dem Staat wirklich einen Gefallen tut, hier seine Rente zu versteuern, aber dafür eben auch die Sozialleistungen bezieht.

Mein persönlicher Eindruck ist, dass Spanien ganz gerne die Leute hier hat, die hier investieren und Geld ausgeben, dann aber wieder gehen, wenn die Zipperlein überhand nehmen. Es wäre ganz einfach, die Leute steuerlich abzugreifen, die hier wohnen, aber zu Unrecht in Deutschland Steuern zahlen. Wenn das regelmässig verfolgt werden würde, müsste man an an allen Ecken und Enden einen Aufschrei hören. Tut man aber nicht.

Das ist jetzt alles etwas pauschal betrachtet und hat viele wenn und aber. Das muss jeder für sich selbst entscheiden und ich würde mir da auch von anderen nicht reinreden lassen.

[inselbruno]

Danke Zuckerschnecke, gut erklärt.
Muss man denn in D erklären wo und wie man seine Yacht oder sein Haus in Spanien bezahlt hat?
Bruno

[Zuckerschnecke]

Ja, auf Rückfrage des FA schon, vorsorglich nicht. Und wenn es ganz hässlich kommt, dann darfst du sogar eine Liquiditätsrechnung vorlegen oder was noch blöder ist, wenn dir das FA die Liquiditätsrechnung sogar vorlegt, was jederzeit aufgrund deiner Steuererklärungen möglich ist.

Es kommt aber alles auf die Grössenordnung an, von der wir sprechen. Eine 100 TSD ? ETW ist da sicherlich nicht so problematisch wie eine Finca für 1 Mio.

Ich würde aber auf alle Fälle auf einen sauberen Zahlungfluss achten, denn das deutsche FA ist bestens über das hiesige Grundbuch informiert.

[Tarajal]

Ich weiß nicht, ob ich da was richtig verstanden hatte (hatte nur halb zugehört), Deutsche Freunde von mir haben vor wenigen Wochen ihre Ferienwohnung verkauft und sie sprachen immer von zweierlei Steuern die dann beim Verkauf als Kosten auf den Erlös anfallen.

Sie sind Deutsche, nicht Residenten und waren auch höchstens zwei bis drei Monate im Jahr hier, also Lebensmittelpunkt Deutschland.

Aber als Nicht-Residenten mussten sie - soweit ich das verstanden hatte - eine zweite und deutlich höhere Steuer für den Verkauf zahlen, als sie als Residenten beglichen hätten.

Liebe Grüße Tarajal

[Zuckerschnecke]

Der Immobilienverkauf ist tatsächlich nicht ganz unproblematisch, egal ob Resident oder Nichtresident. Wer hier nur mal 2 oder 3 Jahre leben möchte, ist sicherlich mit einer Miete besser beraten. Der Immobilienmarkt hat sich zwar etwas stabilisiert, scheint sogar wieder leicht anzuziehen, aber der von den Behörden nahezu willkürlich festgelegte Wertzuwachs, der mit dem tatsächlichen An- und Verkaufspreis nicht zwingend konform geht, ergibt ein nicht vorhersehbares steuerliches Risiko.

Immobilieninvestitionen sollten immer auf lange Jahre ausgerichtet sein, aber das bedeutet gerade in Spanien steuerlich im Kaffeesatz zu lesen, siehe Erbschaftssteuer.

Ich kann nur empfehlen, insofern es sich um größere Immobilien handelt, beim Verkauf mit einem Erlösabschlag von etwa 10% zu rechnen. Achtung, das ist kein fester Steuersatz, sondern bemisst sich aus der Differenz zwischen dem Ankauf und GESCHÄTZTEN Verkaufswert und davon 23%.

Sollte jemand andere Informationen zur Verfügung haben, bitte ich ausdrücklich um Korrektur.

Ich vermute, dass sich diese relativ investorenunfreundliche Regelung keine Jahrzehnte mehr halten wird und im Rahmen der Belebung der Wirtschaft, worin in einem jeden Staat der Immobilienmarkt/ Bauindustrie eine gewichtige Rolle spielt, sich auch das ändern wird.

Dass ein Umdenken stattfindet zeigt die m.E. sensationelle Neuregelung der Erbschaftssteuer.

[Zuckerschnecke]

Sollte jemand spezifische Fragen zu dem Thema Versteuerung Deutschland - Spanien, auch im Zusammenhang Wohnsitz, Immobilien etc haben, darf er sie mir gerne per PN aufgeben. Ich quäle derzeit unseren Wirtschaftsprüfer mit dem Thema und freue mich über Nachschub.

[Tarajal]

Sollte jemand spezifische Fragen zu dem Thema Versteuerung Deutschland - Spanien, auch im Zusammenhang Wohnsitz, Immobilien etc haben, darf er sie mir gerne per PN aufgeben. Ich quäle derzeit unseren Wirtschaftsprüfer mit dem Thema und freue mich über Nachschub.

Hihi, der gefällt mir, freut sich Dein Wirtschaftsprüfer auch genau so über den liebevollen Nachschub an Fragen?

Ich selber habe keine Ahnung von dem Thema und ich verkaufe auch mein Haus nicht, dafür lebe ich viel zu gerne hier, aber in unserem Bekanntenkreis sind schon ein paar dabei die sich örtlich verändern möchten und da hört man mal hier was anderes als an nächster Stelle.

Auch scheinen nicht alle Makler bei denen ihre Immobilien zum Verkauf stehen die gleichen Informationen weiter zu geben.

Es gibt wohl auch noch einen steuerlichen Unterschied, wenn Du Dein Haus hier verkaufst und von dem Erlös hier wieder etwas neues kaufst, oder ob Du das Geld mit nach Hause nimmst.

Liebe Grüße Tarajal

[fincalamontana]

@Tarajal
wie sollten auch die meisten Makler korrekte Auskunft geben können,
die allermeisten haben, wie auch in Deutschland, keineswegs Immobilien Fachwirt gelernt sondern wenn überhaupt - vieleicht Bäcker, Verkäufer oder was auch immer.

In Deutschland kostet die Genehmigung nach § 34 C zwar etwas mehr wie ein normaler Gewerbeschein, gelernt haben muss man rein gar nichts.

So ist es auch bei den meisten auf Tene tätigen Makler ( nicht alle)

[elfevonbergen]

jedes maklerbüro welches eine API XXXX Nr. in seiner flagge hat, mußte sich diese lizenznummer beim Ministerio de Fomento erwerben, also ein kleines bißchen ahnung sollten sie mit 2-5 kursen schon haben.

http://www.todoexpertos.com/categori...071/api-o-gipe

ob sich in deutschland jeder Bäcker ofiziell makler nennen darf - k.A.


PS
ich bin selbst keiner, weder hier noch anderswo

[windus1947]

@elfe
Wer hat denn alles eine API Nummer?
Ja leider kann in Deutschland jeder Makler werden.
34 c beantragen, Gebühr bezahlen fertig

[heinz1965]

Makler Qualifikation

@windus 1947 Taetigkeiten, die das Vermoegen der Kunden gefaehrden sind in der Regel Erlaubnisspflichtig. Dazu gehoert die Vermittlung von Grundeigentum.
In der Praxis hat dann i.d.R. der Geschaeftsinhaber die notwendige Zuverlaessigkeit und auch eine Qualifikation.
Seine Mitarbeiter in allen Filialen benoetigen hingegen i.d.R. weder Qualifikation noch rechtliche Zuverlaessigkeit.
Wer sich an ein renomiertes Maklerbuero wendet hat ggf einen qualifizierten Chef, der sich unter Palmen sonnt und hunderte provisionsorientierte, unqualifizierte und unzuverlaessige Mitarbeiter in den Filialen, die den Kunden betreuen.

Wer sein Eigentum verkaufen moechte ist daher oftmals besser beraten die Vermarktung selber in die Hand zu nehmen und die Maklerprovision lieber in einen Rechtsbeistand zu investieren. Das muss in vielen Laendern kein Rechtsanwalt sein, da oftmals auch Notare gerne und erheblich guenstiger und fachkundiger beraten. Allerdings wird der in einer Sache beratend taetig gewordene Notar im Anschluss wegen seiner Befangenheit in dieser Sache nicht den Vertrag beurkunden. Das macht dann sein Kollege.

Wer einen moeglichst hohen Verkaufspreis erzielen moechte, der verkauft sein Eigentum ueber eine Form der Ratenzahlung. Hier ist dann fuer die Vertragsgestaltung ein Jurist angebracht. Ein Makler ist damit i.d.R. fachlich ueberfordert. Ein Ratenverkauf kann bei entsprechender Vertragsgestaltung auch steuersparend sein, da der Veraeusserungsgewinn nicht in einem Jahr anfaellt sondern sich auf einen langen Zeitraum verteilt. Spaetestens hierbei ist ein Steuerberater oder ein Jurist der richtige Ansprechpartner.

Das machen die Banken hier aehnlich (Verwertung beschlagnahmter Immobilien mit verbundener 100% Finanzierung) und verkaufen damit schneller und erzielen hoehere Verkaufspreise als der benachbarte Privatverkaeufer.

[windus1947]

@Heinz
Zitat:
Taetigkeiten, die das Vermoegen der Kunden gefaehrden sind in der Regel Erlaubnisspflichtig
Zitatende
-------------
Leider, leider ist dem nicht so, man benötigt nur die Genehmigung nach §34 C der Gewerbeordnung.

http://www.immobilienmaklerwerdeninfo.de/

Auch ist es beim Immobilienkauf / verkauf leider immer noch so:
zahlen soll ( in Deutschland) den Makler - der Käufer - den Auftrag erhält er vom Verkäufer.
Zwar soll er zwischen den Beteiligten beraten, da er das aber nicht will, steht bei jeden Angebot:
Zitat:
Da die in diesem Exposé enthaltenen Angaben auf Informationen des Eigentümers beruhen, können wir für die Richtigkeit trotz aller Sorgfalt keine Gewähr übernehmen.
Zitatende.

Auch wenn seit etwas über einem Jahr ein "Kurzlehrgang" bei der IHK gefordert wird, so betrifft dies lediglich Neuanmeldungen - Leider.

[Zuckerschnecke]

Wer einen moeglichst hohen Verkaufspreis erzielen moechte, der verkauft sein Eigentum ueber eine Form der Ratenzahlung. Hier ist dann fuer die Vertragsgestaltung ein Jurist angebracht. Ein Makler ist damit i.d.R. fachlich ueberfordert. Ein Ratenverkauf kann bei entsprechender Vertragsgestaltung auch steuersparend sein, da der Veraeusserungsgewinn nicht in einem Jahr anfaellt sondern sich auf einen langen Zeitraum verteilt. Spaetestens hierbei ist ein Steuerberater oder ein Jurist der richtige Ansprechpartner.
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@heinz1965
Da liegst du leider komplett falsch. Der Kaufpreis ist im Jahr des Verkaufs zu versteuern und nicht beim Zahlungsfluss. Da gibt es leider gar keinen Gestaltungsfreiraum. Man kann die Kaufpreisfälligkeit nahezu beliebig steuern, aber versteuert wird der Gewinn in dem Jahr, in dem der Vertrag geschossen wird.

[macnetz]

.. Der Kaufpreis ist im Jahr des Verkaufs zu versteuern und nicht beim Zahlungsfluss.

aber nur wenn nicht Schwarzgeld im Umschlag den Besitzer wechselt

Auf den Kanaren kommt so etwas aber nicht vor

Grüsse
Anton

[inselbruno]

aber nur wenn nicht Schwarzgeld im Umschlag den Besitzer wechselt

Auf den Kanaren kommt so etwas aber nicht vor

Grüsse
Anton

Theorie:
Wenn ich vor einigen Jahren meine Immobilie in Teneriffa mit unversteuertem deutschen Schwarzgeld bezahlt habe und auch in D nicht gemeldet habe verjährt dieses Delikt nach einer bestimmten Zeit für die deutsche Steuerbehörde?
Bruno

[macnetz]

Steuerbetrug verjährt, wie man bei den prominenten Verfahren (Zumwinkel, Hoeneß) lernen konnte.

Grüsse
Anton