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  #21 (Permalink)
Alt 28.05.2009, 16:24
Mencey
 
Benutzerbild von DonAlberto78
 
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Wenn man bedenkt, dass sich die Preise in den letzte 10 Jahren in manchen Bereichen verdreifacht und vervierfacht haben (Blase) sind die hier diskutierten Abschläge von 20 % oder auch 40% ja nun wirklich kein Beinbruch für die Verkäufer. Also Spekulanten!? Die Frage ist doch an welcher Seite des Tisches der sitzt. Übel ist es sicher für völlig überfinanzierte "Einheimische" Immobilieneigentümer und natürlich (Touristische Immobilien) Eigentümer die erst vor +/- 3 Jahren die völlig überzogenen Preise bezahlt haben und nun aus welchen Gründen auch immer wieder verkaufen müssen. Ist halt wie mit jeder anderen Anlageform im Einkauf liegt der Segen und der Zeitpunkt ist wichtig. Interessanter Aspekt ist sicher die Bankenverwertung. Dort werden doch auch sicher für Ausländer interessante Angebote zu haben sein, oder? Finanzierungen zu übernehmen ist eigentlich bei eigener Bonität übliches Bankgeschäft, da das Objekt ja geprüft ist. Also ist es für Suchende durchaus interessant im Vorfeld das Gespräch mit einer Spanischen Geschäftsbank zu suchen, sehe ich das richtig?
DonAlberto78 ist offline  
Folgender Benutzer sagt Danke zu DonAlberto78 für den nützlichen Beitrag:
Peter55 (29.05.2009)
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  #22 (Permalink)
Alt 29.05.2009, 09:07
Zugereister
 
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Kennt sich denn jemand mit dem Thema Zwangsversteigerung in Spanien aus? Sicher ist man beim Bankenangebot am besten aufgehoben. Wer hat denn Erfahrungen im Bereich Los Gigantes? Das wäre sehr interessant für mich oder kennt Ihr einen seriösen Makler, der diesen Bereich bearbeitet?
Ich denke, dass die Preise in den nächsten 12 Monaten noch sinken werden. Denn auch in Spanien ist irgendwann das Arbeitslosengeld zu Ende und der Druck der Verkäufer wird größer. Das kann sowohl Verkäufer hochpreisiger Immobilien als auch "normale" Immobilien betreffen.
montevideo09 ist offline  
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  #23 (Permalink)
Alt 29.05.2009, 09:52
Mencey
 
Benutzerbild von DonAlberto78
 
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Hat jemand Erfahrung oder Kenntnis davon ob in ESP bzw. TF auch mit "umgekehrten Hypotheken" gearbeitet wird? Also die "Verrentung" von Grundbesitz. Hat sich in D nie etablieren können und soll wohl jetzt wieder mal populär gemacht werden. Wäre (immer auch die Rechtssicherheit usw. in ESP vorausgesetzt) eine echte Alternative zur klassischen Finanzierung. Im Prinzip denke ich auch zuerst einmal mieten und das GANZE drumherum abchecken. Nicht nur das Umfeld auch Bausubstanz etc. können noch Überraschungen bereit halten. Andererseits wenn man die finanziellen Möglichkeiten hat und dann noch D I E Immobilie angeboten bekommt, ist schon eine echte Zwickmühle. Ist vielleicht dann eine Mentalitätsfrage ob man "zuschlägt" oder noch abwartet. Allen risikofreudigen Interessenten wünsche ich, dass alles gut geht.
DonAlberto78 ist offline  
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  #24 (Permalink)
Alt 29.05.2009, 10:36
Michael
Gast
 
Beiträge: n/a
Zitat:
Zitat von montevideo09 Beitrag anzeigen
Kennt sich denn jemand mit dem Thema Zwangsversteigerung in Spanien aus?
die Freundin oder Frau von jemandem ausm Forum hatte doch mit dem Thema auf TF zu tun meine ich (also arbeitete irgendwie in dieser Branche oder in einem Amt die das verwalten oder sonstwas....) evtl. mal ueber die Suche versuchen was rauszufinden...
 
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  #25 (Permalink)
Alt 29.05.2009, 10:42
Mencey
 
Benutzerbild von DonAlberto78
 
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also ich war zuletzt ja dort in Los Gigantes und es sieht in Teilbereichen aus wie eine Geisterstadt. Die ganzen Neubauten oberhalb Playa Santiago...ich bin sicher, die sind doch fast alle noch zu haben obwohl ich es natürlich nicht genau weiß. Da hat man sicher seine Ruhe keine Nachbarn und die Ladenlokale sich auch zu 60 % leer oder zu vermieten.
DonAlberto78 ist offline  
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  #26 (Permalink)
Alt 29.05.2009, 11:06
Canario
 
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Ort: El Sauzal
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? Grundsätzliches
Grund und Boden sind sicher nicht vermehrbar, auch nicht auf TF!

Die Preise für Häuser werden trotzdem weiterhin sinken. Davon bin ich überzeugt und einer Meinung mit Stefan, sowie weiterer Realisten.

Stefans Argumentation füge ich noch 3 weitere Argumente an?

? das wahnwitzige Überangebot an Häusern und Villen, in jeder Preiskategorie, in jeder Lage, auch in BESTLAGEN an.
? die Topographie des Nordens
? die Altersstruktur der Hauseigentümer

sind aus meiner Sicht weitere wesentliche Gründe für fallende Immo-Preise

? Zwischensatz
Die Qualität einer Lagebeurteilung analog 12 Wochen Urlaub auf Teneriffa, hängt u.a. davon ab, welche Aktivitäten man in diesen 12 Wochen setzt ? und ? mit welcher Intensität man sich die restlichen Wochen der letzten Jahre mit der Thematik ?Übersiedlung nach Teneriffa? beschäftigt hat, bzw. sich damit beschäftigen kann!

Trotzdem, ich lerne jeden Tag dazu, auch Dank der Unterstützung der ForianerInnen!

? Topographie & Altersstruktur der Eigentümer
Insbesondere in den Küstenregionen unterhalb der Autobahn, wurden die Häuser zwangsläufig auf sehr steilen Hanglagen, nicht unbedingt altengerecht errichtet.
Oft liegt zwischen der Situierung eines Hauses und der Zufahrtstraße eine Vielzahl von Treppen, welche von den mittlerweile betagten Eigentümern nur sehr schwer zu überwinden sind.
Eine oft gehörte Begründung für ein ?se vende? Schild.

Ebenso, Zitate: ??die Nähe zur Familie, speziell zu den Enkelkindern, in z.B. Deutschland fehlt uns doch sehr?.?

? El Sauzal
Stimmt Stefan, ein weitläufiges Gemeindegebiet.
Wo du wohnst ist mir bekannt!
Ich gehe mal davon aus, dass Du mit Deiner Wohnsituation inkl. der vorhandenen Infrastruktur zufrieden bis.
Wenn Du langsam gehst, kannst Du ?unser Haus? in unter 10 Minuten erreichen. Höhenlage unter 300 Meter über NN.

Die Anwohner sind Deutsche, Spanier & Schweizer.
Das deutsche Ehepaar, fast direkte Nachbarn, welches wir kennenlernten war/ist sehr hilfsbereit, ausnehmend freundlich und niveauvoll.

@DonAlberto78
Stimme Dir vollkommen zu, ??im Einkauf liegt der Segen?? diese These haben nicht wir BEIDE ?erfunden? das ist eine Tatsache aus dem täglichen Leben in der Realwirtschaft.

? Spanische Geschäftsbank
Ja, Gespräche sollten mit mehreren Banken gleichzeitig stattfinden.
Wir haben bereits ein Privatkonto, analog persönlicher Bedürfnisse, bei der ?Deutschen Bank? eröffnet.
Die sehr kompetente Mitarbeiterin zeigte mir eine Möglichkeit betreffend Refinanzierung auf, von der ich noch nie gehört habe.

Die DB finanziert derzeit bis zu 50% vom Schätzwert einer Immobilie, mit 1,4% über dem jeweils aktuellen 3-Monats-Euriborsatz (derzeit 1,270% Quelle:. http://de.euribor-rates.eu/euribor-z...z-3-monate.asp

Angeblich haben Santander und weitere spanische Banken noch bessere Konditionen?! Muss mich diesbezüglich erst informieren.

Betreffend Finanzierungen macht es einen Unterschied macht ob man den Status eines ?Residenten? oder ?Nichtresidenten? hat.
Residenter zu sein ist, analog meines derzeitigen Wissensstandes, günstiger.

Ob ein Ankauf als Privatperson oder als ?Firma? erfolgen soll, bleibt im Einzellfall zu bewerten.
Die ?ZEC Management Consulting?, unser Steuerberater auf Teneriffa ist bei dieser Bewertung sehr hilfreich.

@Ulrich
Danke für Deinen wertvollen Tipp, Angel Hernandez und sein Team arbeiteten bisher vorbildlich.

Lieben Gruß aus Wien!
Peter
__________________
Jeder Mensch macht Fehler.
Das Kunststück liegt darin, sie zu machen, wenn keiner zuschaut!
Peter Ustinov
Peter55 ist offline  
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  #27 (Permalink)
Alt 29.05.2009, 11:12
Canario
 
Registriert seit: 27.05.2009
Ort: El Sauzal
Beiträge: 185
Abgegebene Danke: 749
Erhielt 126 Danke für 82 Beiträge
Die sehr kompetente Mitarbeiterin zeigte mir eine Möglichkeit betreffend Refinanzierung auf, von der ich noch nie gehört habe...
(umgekehrte Hypothek)
__________________
Jeder Mensch macht Fehler.
Das Kunststück liegt darin, sie zu machen, wenn keiner zuschaut!
Peter Ustinov
Peter55 ist offline  
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  #28 (Permalink)
Alt 29.05.2009, 17:35
DUCC
Gast
 
Beiträge: n/a
Zitat:
Zitat von Peter55 Beitrag anzeigen
...Ich habe derzeit ca. 100 Immobilen (Häuser) im Bereich der Gemeinden Tacoronte bis Icod (in unterschiedlichsten Preiskategorien) in einer ?Datenbank? gespeichert...Für den Zeitraum 2008 ist ein Preisverfall zwischen 15 bis 25% zu verzeichnen....Für Mietobjekte (Häuser) kann annähernd die gleiche Aussage getroffen werden...
Deine Statistik gibt nur die Entwicklung der von den Verkäufern aufgerufenen Preise wieder und nicht die Entwicklung der tatsächlich gezahlten Preise also der Verkehrswerte. Zu den tatsächlichen Verkehrswerten gibt es übrigens eine ständig aktualisierte Statistik des Wohnungsministeriums.

Die aufgerufenen Preise sind natürlich stark gesunken. Es gibt tausende weniger Makler, die oft für "Mondpreise" zuständig waren. Bauträger, die mit bekannt hohen Margen versucht haben Kasse zu machen, sind auch stark zurückgegangen und dann gehen auch wohl allgemein nicht mehr viele Eigentümer davon aus, dass es genug "Dumme" gibt, die so viel Geld haben, dass sie gar nicht merken, wenn sie übers Ohr gehauen werden.

Die Statistiken zeigen, dass die Preise sich nach Lage und Art höchst unterschiedlich entwickeln. Die kleine Wohnung in der kanarischen "Platte" in schlechter Lage hat um die 40-50% verloren, das freistehende Haus in guter Lage und gutem Zustand hat vielleicht mal 5 oder 10 % verloren, oft aber auch gar nichts. Das Problem ist da eher, dass es wenig wirklich gute Objekte auf dem Markt gibt (wer eins hat, will es dann normalerweise auch nicht verkaufen). Dementsprechend stabil sind die Preise in dieser Klasse.

Nach amtlicher Statistik, sind die Mietpreise für Wohnraum auf den Kanaren sind zwischen April 2008 und April 2009 um 4,3% gesunken, wohingegen der spanische Preisdurchschnitt im selben Zeitraum um 7,4% zurückging. Die Mietpreise sanken in der Provinz Teneriffa um 7,2%, während die Provinz Las Palmas nur ein Rückgang von 2,2% erfuhr. Die mittleren Preise pro Quadratmeter Wohnraum und Monat lagen im April 2009 in der Provinz Teneriffa bei 7,47 Euro und bei 8,00 Euro in der Provinz Las Palmas.
 
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  #29 (Permalink)
Alt 29.05.2009, 18:18
Mencey
 
Registriert seit: 30.10.2007
Beiträge: 745
Abgegebene Danke: 235
Erhielt 523 Danke für 290 Beiträge
Ist Teneriffas Immobilienmarkt jetzt auch ein Käufermarkt?


Hallo Ducc, Deine Meinung, für die hohen Preise sind die Makler zuständig, ist gelinde gesagt Blödsinn.Der Makler bewertet ein Objekt, der Eigentümer sagt, ich will aber die oder die Summe haben,also was soll der Makler machen?
Die geringe Differenz der Maklergebühren machen den Kohl nicht fett.zB
500.000 zu 600.000?. Der Verkäufer entscheidet, mehr oder weniger den Preis,der Makler gibt da nur Hilfe und regt zur "Realität" an, denn ein zu teures Objekt, kann er nicht verkaufen.Oft wird da gesagt, ja sagen sie mal erst zB 600.000 man kann ja runtergehen, nur wenn jemand nur Max. 500```ausgeben will/kann, der schaut sich ein 600```erst garnicht an.
In der Regel ist der Verkäufer der hoch Vordernde. Inzwischen kenne ich Makler, die nehmen unrealistische Obj. garnicht erst auf. Dann gibt es auf Tf keinen Alleinauftrag inj der Regel, der Verk. rennt also von einem zum anderen Makler.Wenn es dann nicht läuft reduziert er bei einem den Preis sagt es aber den anderen M. nicht, dadurch kommen die unterschiedlichen Preise.
Denn zum red.Preis verkauft er schließlich auch nicht, es sei denn, das Objekt hat einen Mangel, den er vertuschen kann.Es läuft z.Zt ein Obj. hier auf Tf wo man Videos kauft und nimmt dann am Ende an einer Verlosung der Rgnr.teil. Ich kenne das Obj.gut die Eigentumrechte sind unklar und von den fast 300m2 sind nur 100 genehmigt und eingetragen, eine Zeitbombe, für den Erwerber, egal wie, denn bei/nach der Übertragung kippt das auf, garantiert,
so genau wie z.Zt kontrolliert wird. Vielen sind einige Zahlen zu Kopf gestiegen, haben 100 investiert und wollen 250 raushaben, haben aber 5 Jahre drin gewohnt, dies klappt z.Zt nicht mehr. Realitätsinn tritt bei einigen jetzt ein, dann findet sich auch ein Käufer.Denn ein Schnäppchen ist keins, wenn der vorherige Preis utopisch war !!
sonnige Grüße
tenecana ist offline  
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  #30 (Permalink)
Alt 29.05.2009, 18:36
DUCC
Gast
 
Beiträge: n/a
Zitat:
Zitat von tenecana Beitrag anzeigen

Hallo Ducc, Deine Meinung, für die hohen Preise sind die Makler zuständig, ist gelinde gesagt Blödsinn....
Hier nur einige wenige typische Maklerschemata zum Hochtreiben der Preise:

- der Kunde sagt, er habe das Objekt bei Makler x für 300 , dann sagt Makler y er könne es aber viel besser vermarkten zum Preis von 400, um den Auftrag zu bekommen.
-der Hauseigentümer möchte keine Provision zahlen, und der Makler weis, dass der Käufer auch keine zahlt, Vorschlag an den Verkäufer: ich biete das Objekt für 50 mehr an, und den Mehrpreis teilen wir uns.
- Der Verkehrswert liegt bei 300 aber die Käufer wissen mittlerweile, dass allgemein 20 % "Luft" eingebaut wird, der Preis wird dann um 20 % mehr ausgeschrieben, um Verhandlungsmasse zu haben
- Ein Complejo soll vom Plan verkauft werden, und man gibt dem Musterhaus einen Mondpreis, um z.B. Kapitalinvestoren einen hohen Wert der geplanten Objekte zu suggerieren

usw. usw.

In der konsequenz werden durch solche Praktiken dann ja nicht nur die Preise verzerrt, sondern es ist auch typisch, dass viele Objekte dann unseriöserweise zu verschiedenen Preisen auf den Markt kommen. Wenn die Makler damit nichts zu tun hätten, gäbe es auch das Phänomen nicht.

Da es auf Teneriffa immer noch etwa 4.000 Makler gibt (die illegalen mal nicht gerechnet) sind die Makler, die jetzt Gottseidank begriffen haben, dass man überteuerte Objekte seriöserweise nicht an Kunden empfehlen kann (besonders wenn der Käufer die Provision zahlt, ist das ja u.U. sogar Betrug), leider eine kleine Minderheit.
 
Folgender Benutzer sagt Danke zu für den nützlichen Beitrag:
wuschl (30.05.2009)
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